別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 能代 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 1,740,000 円  １㎡当たりの価格 3,930 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市檜山字檜山町１３７番 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南6m市道 水道 東能代 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   650 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域センター・診療所・郵便 局等が見られる檜山の中心集 落 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東能代駅南東方 5.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域であり、特段の変動要因は見られず、当分の間は現状のままで推移するものと予測する。地価は低 価格帯であり、今後、緩やかな下落基調を辿るものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,930 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能代市内の集落地域一円。需要者の中心は檜山地区及び周辺集落に地縁的選好性を有する居住者である。 檜山地区は人口約８５０人（Ｒ３．１０末）と能代市の中では小規模集落である。若年層の転出等により、年々、過疎 化が進んでいる。土地取引は主たる購入者である若年層の不在から殆ど見られず、あっても、通常の市場を経由しない 恩恵的取引が中心である。このため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落でありアパート等の収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されておらず、収益 価格は試算しなかった。比準価格は檜山地区を中心とする集落地域の取引事例より求めたもので、市場性を反映し実証 的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,430 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [112.2] [103.0] 100 3,840  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,980 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化に加え若年層を中心に流出に歯止めが 掛からないため、農家集落内の宅地需要は殆 どなく、需給環境は悪化している。 一般的要因を受け、当地域の地価は低価格帯 ながら下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％