別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 能代 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市二ツ井町字下野家後４７番１ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東7m市道 水道 二ツ井 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   190 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公民館、中学校に近接する既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ二ツ井駅南東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化が進む中、空地等が増加しているが、公民館等に近い熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持と予測 する。人口減や地域経済の停滞から住宅需要が少ないため、地価は下落基調で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二ツ井地区を中心に能代市街地以外の住宅地域及び住商混在地域。需要者は同地区内の居住者及び地縁性 を有する者が中心。公民館等に近い既成住宅地域である。人口減少に歯止めが掛からず、相続に伴う売地等が増加して いる。不動産取引は需要を支える若年層の転出から、公共事業による買収を除いて、需要自体少ない状況が続いている 。画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸アパートは殆ど見られず、戸建住宅が支配的なことから賃貸市場は成立しておらず、収益価格を求めることは出来 なかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は 高いと考える。更には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能代 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 二ツ井地区の人口は約６．９千人（Ｒ３．１ ０末）で１０年余りで２千人減少している。 過疎化の進行で空家も増加し不動産市場は硬 直化している。 公民館等公共施設に近接しているが、二ツ井 地区の住宅需要が乏しく、立地条件が購買に 結びついていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％