鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

能代 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調能代Ｎ -6	能代市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ０４公能代Ｎ -20	能代市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０４公能代Ｇ -5	能代市		更地	（　）	台形	北東4.8m市道、南東4m、角地		（都）２中専 (60,192)
d	Ｒ０３調能代Ｎ -13	能代市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	Ｒ０４公能代Ｇ -17	能代市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		（都） (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,663	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 121.2]	16,045	100 [ 100.0]	16,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	16,400
b	(　 ) 15,110	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	14,811	100 [ 94.6]	15,656		16,000
c	(　 ) 14,298	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	13,382	100 [ 82.5]	16,221		16,500
d	(　 ) 15,504	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,225	100 [ 98.0]	15,536		15,800
e	(　 ) 16,331	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	15,609	100 [ 95.0]	16,431		16,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,300 円／㎡]

能代 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,450,424	467,580	1,982,844	1,899,080	83,764	（　0.9692） 81,184	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,656,816 円　　　　（　 7,080 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

能代 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.43	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	234 ㎡	14.2 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸の共同住宅（２ＤＫ、平均専有面積約３９．７４㎡）、駐車場５台を想定。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.43	88.9	79.48	1,252	99,500	1.0	99,500
							1.0	99,500
2～ 2	住宅	89.43	88.9	79.48	1,277	101,000	1.0	101,000
							1.0	101,000
～

～

～

計		178.86	88.9	158.96		200,500		200,500
								200,500

⑨年額支払賃料	200,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,406,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,406,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 126,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,399,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,819 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,450,424 円　　　　（　 10,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）能代Ｇ　　　　-1	1,016 ( 1,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [ 80.0]	1,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,252 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）能代Ｎ　　　　-3	1,184 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,260
c	Ｒ０４公（賃）能代Ｇ　　　　-1	1,014 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	1,275

能代 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,500 円	24,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,780 円	2,526,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,700 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	24,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,580 円　（　　　　　　 1,998 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,899,080 円（　　　　　 8,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,450,424 円
②総費用	467,580 円
③純収益　①－②	1,982,844 円
④建物等に帰属する純収益	1,899,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	83,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,656,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,080 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
能代 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

能代 -3

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　工藤　則夫

TEL.

鑑定評価額

3,810,000 円

１㎡当たりの価格

16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	能代市字鳥小屋１９番２４				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地の見られる住宅地域	東6m市道	水道、下水	能代 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小中規模開発により宅地化が
進んだ住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ能代駅南西方

2.0km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺を含めて宅地化が進んだ地域。小規模開発による区画が多く、街路の系統連続性が劣るため、市場競争力は
必ずしも高くない。需要は弱含みであり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,470 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は能代市の市街地中心部の住宅地域及び郊外の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者である。周辺を含め
て宅地化が進んだ住宅地域である。小規模開発が多く街区の整然性に欠け、かつての人気はない。現在、子育て世帯の
人気は国道７号背後の住宅地域に集中している。買い物に便利で、第四小に近いことが理由である。土地は３５０～４
００万円、新築の戸建住宅は１８００～２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は自用目的の取引が中心であり、収益性よりも快適性を重視する住宅地域である。このため、収益価格は低位に
求められた。比準価格は地域的特性が類似する取引事例より求めたもので、市場性を反映し実証的な価格である。よっ
て、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　能代 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,500 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[103.0]

100
[106.0]

[102.0]
100

16,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

能代市の住宅需要は商業施設に近い第四小学
校や国道７号背後の住宅地域に集中しており
、空洞化が進む中心市街地の存在感は低下し
ている。

需要の中心は第四小等の周辺の生活利便性に
優る住宅地域に移行しており、需要の減少と
ともに、当地域の地価は下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

能代 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調能代Ｎ -40	能代市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０３調能代Ｎ -42	能代市		更地	（　）	長方形	南4m市道、北16m、二方路		（都）近商 (90,400)
c	Ｒ０３調能代Ｎ -51	能代市		建付地	（　）	台形	北東4m未舗装私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	Ｒ０４公能代Ｇ -3	能代市		更地	（　）	長方形	南東3.8m私道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,350	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,643	100 [ 107.0]	15,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,900
b	(　 ) 18,562	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	17,563	100 [ 112.3]	15,639		16,000
c	(　 ) 11,429	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.0]	14,658	100 [ 90.2]	16,251		16,600
d	(　 ) 13,587	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	13,910	100 [ 86.2]	16,137		16,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,300 円／㎡]

能代 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,496,068	520,450	1,975,618	1,899,080	76,538	（　0.9692） 74,181	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,513,898 円　　　　（　 6,470 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

能代 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.57	Ｗ2	187.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	234 ㎡	14.2 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４１㎡で１ＤＫの住宅４戸を有する共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

内階段・廊下等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.57	86.7	81.15	1,237	100,383	1.0	100,383
							1.0	100,383
2～ 2	住宅	93.57	86.7	81.15	1,282	104,034	1.0	104,034
							1.0	104,034
～

～

～

計		187.14	86.7	162.30		204,417		204,417
								204,417

⑨年額支払賃料	204,417 円　×　12ヶ月　＝　 2,453,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,453,004 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 128,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,444,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	204,417 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,417 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,772 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,496,068 円　　　　（　 10,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）能代Ｇ　　　　-1	1,014 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 95.0]	1,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,264 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）能代Ｎ　　　　-1	1,184 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,273
c	Ｒ０２調能代（賃）Ｂ　　　　-5	1,301 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,277

能代 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,500 円	24,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,650 円	2,573,004　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,700 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	24,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 520,450 円　（　　　　　　 2,224 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 187.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,899,080 円（　　　　　 8,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,496,068 円
②総費用	520,450 円
③純収益　①－②	1,975,618 円
④建物等に帰属する純収益	1,899,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	76,538 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,513,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,470 円／㎡）