鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

能代 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調能代Ｎ -51	能代市		建付地	（　）	台形	北東4m未舗装私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	Ｒ０３調能代Ｎ -40	能代市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０３調能代Ｎ -43	能代市		建付地	（　）	不整形	北東3.5m市道、中間画地		（都）２住居 (70,160)
d	Ｒ０３調能代Ｎ -35	能代市		更地	（　）	長方形	東13m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
e	Ｒ０４公能代Ｎ -8	能代市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,429	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.9]	15,040	100 [ 90.0]	16,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	17,200
b	(　 ) 17,350	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,541	100 [ 102.0]	16,217		16,700
c	(　 ) 12,869	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	14,372	100 [ 87.0]	16,520		17,000
d	(　 ) 17,999	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,364	100 [ 102.6]	16,924		17,400
e	(　 ) 23,093	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.5]	17,684	100 [ 101.8]	17,371		17,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,200 円／㎡]

能代 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,491,715	476,540	2,015,175	1,938,480	76,695	（　0.9692） 74,333	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,517,000 円　　　　（　 7,290 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

能代 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.09	Ｗ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	208 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸の共同住宅（２ＤＫ、平均専有面積約４０．５０㎡）、駐車場４台を想定。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.09	88.9	81.00	1,262	102,000	1.0	102,000
							1.0	102,000
2～ 2	住宅	91.09	88.9	81.00	1,287	104,000	1.0	104,000
							1.0	104,000
～

～

～

計		182.18	88.9	162.00		206,000		206,000
								206,000

⑨年額支払賃料	206,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,472,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,472,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 128,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,439,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,158 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,491,715 円　　　　（　 11,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）能代Ｇ　　　　-1	1,016 ( 1,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 80.0]	1,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,262 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）能代Ｎ　　　　-3	1,184 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,273
c	Ｒ０４公（賃）能代Ｇ　　　　-1	1,014 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	1,289

能代 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	24,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,040 円	2,568,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,200 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	73,800 円	24,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,540 円　（　　　　　　 2,291 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,938,480 円（　　　　　 9,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,491,715 円
②総費用	476,540 円
③純収益　①－②	2,015,175 円
④建物等に帰属する純収益	1,938,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	76,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,517,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,290 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
能代 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

能代 -1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　工藤　則夫

TEL.

鑑定評価額

3,600,000 円

１㎡当たりの価格

17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	14,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	能代市松美町１４０番｢松美町１３－４｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	能代 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 120 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街区は比較的整然としている
が、幅員は４ｍと狭い。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ能代駅西方

1.5km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと思われる。街路の幅員が４ｍと狭く、６ｍを標準と
する住宅地域と比較して見劣りする。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,290 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は能代市の市街地中心部の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者である。空洞化が進む中心市街地に位置
し、ス－パ－等に近い住宅地域である。子育て世帯の人気は国道７号背後の住宅地域に集中している。買い物に便利な
上、第四小に近く教育環境が整っているのが理由である。子育て世代の交流人口の少ない中心市街地の需要は少ない。
土地は３５０～４００万円、新築の戸建住宅は１８００～２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は自用目的の取引が中心であり、収益性よりも快適性を重視する住宅地域である。このため、収益価格は低位に
求められた。比準価格は地域的特性が類似する取引事例より求めたもので、市場性を反映し実証的な価格である。よっ
て、収益価格は参考に止め、類似地域にある地価調査基準地との均衡に留意し、信頼性のある取引事例から試算された
比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

能代市の住宅需要は商業施設に近い第四小学
校や国道７号背後の住宅地域に集中しており
、空洞化が進む中心市街地の存在感は低下し
ている。

ス－パ－等に近い住宅地域であるが、空洞化
が進む中心部に位置し街路が４ｍと狭く需要
は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

能代 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調能代Ｎ -40	能代市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０３調能代Ｎ -42	能代市		更地	（　）	長方形	南4m市道、北16m、二方路		（都）近商 (90,400)
c	Ｒ０３調能代Ｎ -35	能代市		更地	（　）	長方形	東13m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	Ｒ０３調能代Ｎ -52	能代市		建付地	（　）	台形	北東4m未舗装私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,350	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,643	100 [ 101.0]	16,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	17,000
b	(　 ) 18,562	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	17,563	100 [ 107.2]	16,383		16,900
c	(　 ) 17,999	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,258	100 [ 100.8]	17,121		17,600
d	(　 ) 11,491	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.0]	14,753	100 [ 86.0]	17,155		17,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,300 円／㎡]

能代 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,257,082	467,819	1,789,263	1,702,080	87,183	（　0.9692） 84,498	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,724,449 円　　　　（　 8,290 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

能代 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.98	Ｗ2	163.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	208 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３５㎡で１Ｋの住宅４戸を有する共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

内階段・廊下等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.98	84.9	69.56	1,321	91,889	1.0	91,889
							1.0	91,889
2～ 2	住宅	81.98	84.9	69.56	1,351	93,976	1.0	93,976
							1.0	93,976
～

～

～

計		163.96	84.8	139.12		185,865		185,865
								185,865

⑨年額支払賃料	185,865 円　×　12ヶ月　＝　 2,230,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,230,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 116,319 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,210,061 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	185,865 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 185,865 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 45,255 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,257,082 円　　　　（　 10,851 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）能代Ｇ　　　　-1	1,014 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	1,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）能代Ｎ　　　　-1	1,184 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	1,355
c	Ｒ０２調能代（賃）Ｂ　　　　-5	1,301 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,369

能代 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,319 円	2,326,380　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,200 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,819 円　（　　　　　　 2,249 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 163.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,702,080 円（　　　　　 8,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,257,082 円
②総費用	467,819 円
③純収益　①－②	1,789,263 円
④建物等に帰属する純収益	1,702,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,724,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,290 円／㎡）