別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　相馬　完   TEL.

鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野湯本２丁目１番２外 ｢御所野湯本２－１－２｣ ②地積 　(㎡) 14,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター等が建 ち並ぶＩＣに近い工 業地域 北西22m市道、南西側道 水道、ガス、下水 四ツ小屋 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   750 ｍ、南   320 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 流通業務施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 「秋田新都市産業団地」内の 流通業務施設が立地する地区 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南東方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣや空港に近く交通の利便性が良い御所野地区の工業団地は進出や引合いも多い。新型コロナによる巣ごもり 消費の影響もあって、需要が堅調で団地内の空地もなく供給は少なくなり、地価は徐々に上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市を中心に県内の工業地全域に及び、広域的である。需要者は県内外の流通関連企業等である。県内 企業を含む企業の投資意欲は近年強くなっており、物流倉庫等の建築も多くなってきた。その中でも職住近接型でＩＣ や空港にも近く交通接近条件も良好な御所野地区の工業団地は、新型コロナの影響下でも企業進出や敷地拡張が見られ る。規模の大小がある為、工業地の需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社の倉庫・事務所等が殆どで賃貸市場が成立していない為、収益還元法は適用出来なかった。比準価格は、工業地取 引の少なさから採用事例は広域に及んだが、適切に補修正や地域要因比較を行って求めており、当地域の地価を判定す る為には、実証的な価格として信頼性が高いものと判断した。よって本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 58.3] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響で低迷している が、物流関連の企業はいわゆる巣ごもり消費 もあって企業収益が好調である。 流通業務施設を中心に、営業所等も混在して おり、敷地の拡張や企業進出が見受けられる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％