別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野湯本５丁目１番２外 ｢御所野湯本５－１－２｣ ②地積 　(㎡) 50,906   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 工場兼事務所 大規模工場や事業所 に空地も見られる工 業地域 北西16m市道、四方路 水道、ガス、下水 四ツ小屋 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   630 ｍ、南   470 ｍ、北   530 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 御所野ニュータウンの産業区 の工業団地でＩＣや空港に近 い。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅　南東 方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 職住近接型の工業団地でＩＣや空港に近く交通利便性に恵まれている。販売が完了しているが、御所野地区は立 地の優位性から、底堅い需要があり、地価は上昇局面に転じている。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市を中心に県内の工業地全域に及ぶ範囲である。需要者は県内外の製造業及び流通関連企業等である 。全国的なネット通販の成長から、物流関係の引き合いが多いほか、食品、医療関係等の需要も旺盛である。当該工業 団地はＩＣや空港に近い立地の優位性から御所野地区を指定してくる企業も見られ、需要は底堅く供給が少ない状態が 続いている。業種により規模面積も様々であり、工業地の需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県内工業地は自用の工場等が殆どで賃貸市場が成立しおらず、収益価格を求めることが出来なかった。比準価格は標準 地の立地する工業団地を中心とした事例を収集し、適切に補修正や地域要因の比較を行い求めたもので、当地域の地価 を判定するものとして、実証的で信頼性が高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [118.3] [100.0] 100 6,240  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２０２０年工場立地動向調査によると、秋田 県は立地件数８件、立地面積６ｈａ、進出企 業は食品、鉄鋼、金属等となっている。 ＩＣや空港に近い立地条件から物流、電子部 品、酒造等の企業が進出しており、団地は販 売が完了している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％