別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 6,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市土崎港相染町字浜ナシ山６番２９ ②地積 　(㎡) 16,531   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、運 輸関連営業所が多い 工業地域 南東15m市道 水道 土崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   350 ｍ、北   850 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 流通関連の事業所や製造工場 が中心となる、秋田港近くの 工業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ土崎駅北西方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 秋田港に近い熟成した工業地域である。地域内に特段の変化はなく、利用状況は、当面現状維持と予測する。需 要に対し、供給が少ないことから、地価は緩やかな上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市及び隣接市に所在する、工場・倉庫等が集積する工業地域である。中心需要者は、流通拠点や工場 の整備を目的とした県内外の企業。コロナ禍においてもインターや港湾等への接近性に優れる工業団地を中心に、用地 需要は堅調に推移し、特に物流関係の需要が多い。また、供給が少ないこともあり、従来の取引水準とは乖離した高値 取引も散見される。需要の中心価格帯は、画地規模が様々であるため、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社で所有する工場・倉庫等が大半を占める地域であり、賃貸想定には実現性がないことから、収益還元法による収益 価格は試算できなかった。取引事例比較法による比準価格は対象標準地と代替競争関係が認められる工業地の取引事例 をもとに試算されており、市場価値を的確に反映した規範性の高い価格である。よって本件では、比準価格を妥当と判 断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍でも立地に優れた工業団地の需要は 高まりをみせており、県が販売する工業団地 もインターや港湾への接近性に優れた売り地 は少ない。 秋田港に近いといった利点を有する工業団地 であり、海風による塩害といった短所もある が、物流企業を中心に底堅い需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％