別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 5-25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-25 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野地蔵田２丁目１番５ ｢御所野地蔵田２－１－５｣ ②地積 　(㎡) 714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、医院、事務所 等が建ち並ぶ商業地 域 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 四ツ小屋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   230 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 「イオンモール秋田」の西側 市道沿いに店舗、事務所等が 建ち並ぶ商業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 イオンモ－ルに隣接する商業地域であり、当面現状を維持すると予測する。イオンやニュ－タウン内の住民を顧 客とする地域であり、需給環境は安定しており、当面、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市郊外の商業地域及び商住混在地域一帯で、特に幹線街路沿いの商業地域と代替競争関係が認められ る。需要者の中心は店舗等を展開する県内外の法人及び個人事業者。県内最大の複合大型商業施設に隣接し金融機関が 立地するなど、御所野ニュ－タウン内の住民を顧客としている。御所野地区の安定した顧客基盤を持つ商業地域であり 、需給は均衡している。画地規模や接面街路の状況により取引総額も様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、事務所等が多い商業地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。比準価格は 幹線街路沿いの商業地の事例を中心に採用して求めたもので、地区内での立地条件や市場動向を反映した実証的な価格 である。以上より、本件では自用目的での取引が大半である地域の特性を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.8] [102.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市の商業地域はコロナ禍の影響が大きい 飲食店舗を除いて、特段、影響は見られない 。幹線道路沿いの商業地域は需要が堅調に推 移している。 御所野ニュ－タウン内の商業地域。金融機関 、店舗等が建ち並び、背後住宅地域の需要も 活発であり、地価は横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％