別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 5-23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-23 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市雄和妙法字上大部１３３番１ ②地積 　(㎡) 428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、銀行等が 混在する県道沿いの 商業地域 南西26m県道、北西側道 水道、下水 四ツ小屋 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧雄和町の中心部で、公共公 益施設も多い地域 街 路 ２６ｍ県道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南東方 8.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに店舗等が存する、繁華性の低い衰退傾向にある商業地域。商圏人口減少及び国道１３号沿い等の大型 店舗への顧客流出により衰退傾向に歯止めはかからず、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、雄和地区を中心に秋田市郊外の商業地域及び商住混在地域等である。需要者の中心は、雄和地区に地縁 的選好性を有する個人事業者である。雄和地区中心に位置しているが、過疎化が進行している上、核となる店舗もない 為、秋田地区等の大型店舗へ顧客が流出し、地域として衰退傾向にあり、不動産需要は極めて少ない。取引が少ない上 、業種により画地規模が様々で、需要の中心となる価格帯を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅が殆どで、賃貸物件に対する需要・供給もなく、賃貸市場が成立していないことから、収益還元法 は適用しなかった。土地取引が極めて少ない地域の為、広域的に収集した事例に適切に地域格差率を判定し求めた比準 価格は、市場性を反映したものとして実証的で信頼性が高いものと判断した。よって、市場性を反映した比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [144.4] [102.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で、路線商業地域の一部を 除き需要は低迷している。飲食店街には、特 に大きな影響を与えているが晩秋以降回復の 兆しがある。 雄和地区中心部に位置する商業地域だが、顧 客流出により衰退傾向にある。土地需要は極 めて弱く、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％