別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-21 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市寺内後城５７番１２外 ｢寺内後城２１－３０｣ ②地積 　(㎡) 998   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 1:3 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、店舗等が見 られる国道沿いの商 業地域 南西22m国道 水道 土崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道と背後が崖地の地勢に挟 まれた、帯状の商業地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ土崎駅南方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの沿道施設用地であり、利用状況は当面現状維持と予測。背後が崖地で、且つ中央分離帯により対向車 線からの車両進入に難がある帯状の地域で、需要も乏しく、地価は当分下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の幹線道路沿いや準幹線道路沿いの路線商業地域や流通業務を中心とする地域である。主たる需 要者は県内外の法人である。路線商業地域とは言え、国道には中央分離帯があり、背後が崖地である地勢等から、面的 な広がりが制約されており、且つ道路対面は工業専用地域や準工業地域でも物流施設等が多い地域で、繁華性は低く需 要も少ない。画地規模がまちまちで、取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域を含め路線商業地域は、自己所有の店舗が主体である。当地域は南方向からの車両進入が不便な環境もあり、賃 貸物件への需要もなく、賃貸市場が成立していない為、収益還元法は適用することが出来なかった。比準価格は、代替 競争関係にある事例から求めたもので、市場性を反映し実証的で信頼性の高い価格であると判断した。よって、市場性 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [195.8] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で、路線商業地域の一部を 除き需要は低迷している。飲食店街には、特 に大きな影響を与えているが晩秋以降回復の 兆しがある。 背後が崖地の帯状の土地で、道路も分離帯が ある為、他の路線商業地域に比し市場競争力 が劣り、需要は少なく、地価の下落が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％