鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｕ -3	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０３調秋田Ｊ -5	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、東6.2m、角地		１住居 (80,200)
c	Ｒ０４公秋田Ｕ -6	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０３調秋田Ｊ -3	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	Ｒ０３調秋田Ｊ -2	秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、北6m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	53,399	100 [ 100.9]	52,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	54,000
b	(　 ) 52,980	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 96.5]	100 [ 105.1]	53,021	100 [ 99.0]	53,557		54,600
c	(　 ) 49,008	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,008	100 [ 94.9]	51,642		52,700
d	(　 ) 62,022	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,518	100 [ 119.0]	52,536		53,600
e	(　 ) 99,852	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 148.3]	67,802	100 [ 126.0]	53,811		54,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,300 円／㎡]

秋田 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,440,619	3,199,195	11,241,424	9,462,500	1,778,924	（　0.9438） 1,678,948	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	31,091,630 円　　　　（　 39,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	273.00	Ｓ3	819.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	788 ㎡	16.2 m x 48.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階と３階を事務所として部分貸しする建物を想定し、敷地内に平置駐車場２０台を配置

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段、廊下、トイレ等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	273.00	94.5	258.00	1,800	464,400	3.0	1,393,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	273.00	84.0	229.25	1,566	359,006	3.0	1,077,018
							0.0	0
3～ 3	事務所	273.00	84.0	229.25	1,530	350,753	3.0	1,052,259
							0.0	0
～

～

計		819.00	87.5	716.50		1,174,159		3,522,477
								0

⑨年額支払賃料	1,174,159 円　×　12ヶ月　＝　 14,089,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 716.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,089,908 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,600,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,408,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,522,477 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,702 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,440,619 円　　　　（　 18,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-6	2,006 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	1,715	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-5	2,001 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,824
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秋田 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	800,495 円	16,009,908　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 323,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,200,000 円	125,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,199,195 円　（　　　　　　 4,060 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 819.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,462,500 円（　　　　　 12,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,440,619 円
②総費用	3,199,195 円
③純収益　①－②	11,241,424 円
④建物等に帰属する純収益	9,462,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,778,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,678,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,131 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,091,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-17

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　工藤　則夫

TEL.

鑑定評価額

41,800,000 円

１㎡当たりの価格

53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市山王３丁目８８番１外｢山王３－５－２８｣				②地積　(㎡)	788 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3	事務所Ｓ3	中層の事務所ビル、店舗等が多い商業地域	南11m市道、背面道	水道、ガス、下水	秋田 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 770 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

やや商業性の低い商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

2.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

官庁街に隣接する商業地域で、土地の標準的使用は現状維持と予測する。地価水準は割安感に加え、昨年のコロ
ナ禍の影響が沈静化しており、地価は強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部の商業地域を主とし、特に山王地区の商業地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、県外
資本及び地元企業等である。官公庁と取引がある企業等の事務所需要が見込まれる地域である。昨年危惧されたコロナ
禍による事務所縮小も限定的で、立地性や地価の割安感から潜在的需要は大きい。商業地の取引規模は、業種等により
多様で、需要の中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の事務所等が多い商業地域で、新規の商業ビル等の賃貸事例がなく、収集可能な賃貸事例にも限界があり、収
益価格の相対的信頼性は低い。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映して
おり、信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.7]

[102.0]
100

52,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秋田市の商業地域はコロナ禍の影響が大きい
飲食店舗を除いて、特段、影響は見られない
。幹線道路沿いの商業地域は需要が堅調に推
移している。

山王地区に立地し事務所需要が見込まれる地
域。昨年、コロナ禍による事務所縮小等の警
戒感が強かったが、影響は少なく地価は強含
みで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｒ -1	秋田市		建付地	（　）	台形	南9.3m市道、東5m、角地		近商 (100,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｕ -3	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０３公秋田Ｋ -27	秋田市		更地	（　）	不整形	東20m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｕ -5	秋田市		更地	（　）	長方形	東20m県道、南4m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,580	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	55,008	100 [ 106.0]	51,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 55,001	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	53,773	100 [ 101.0]	53,241		54,300
c	(　 ) 49,497	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	52,832	100 [ 99.9]	52,885		53,900
d	(　 ) 36,141	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	51,049	100 [ 97.9]	52,144		53,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,600 円／㎡]

秋田 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,356,640	2,524,039	8,832,601	7,219,800	1,612,801	（　0.9438） 1,522,162	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	28,188,185 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	226.59	Ｓ3	679.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	788 ㎡	16.2 m x 48.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

３階建店舗事務所ビルとしては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	226.59	77.5	175.63	1,839	322,984	3.0	968,952
							0.0	0
2～ 3	事務所	226.59	83.9	190.11	1,580	300,374	2.0	600,748
							0.0	0
～

～

～

計		679.77	81.8	555.85		923,732		2,170,448
								0

⑨年額支払賃料	923,732 円　×　12ヶ月　＝　 11,084,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 555.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,084,784 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,259,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,337,106 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,170,448 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,356,640 円　　　　（　 14,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-5	1,708 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,844 円/㎡　月額支払賃料（　 1,839 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-7	1,910 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,736
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-8	1,906 ( 1,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,733

秋田 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	472,500 円	94,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	629,839 円	12,596,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 325,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 907,200 円	94,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,524,039 円　（　　　　　　 3,203 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 679.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,219,800 円（　　　　　 9,162 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,356,640 円
②総費用	2,524,039 円
③純収益　①－②	8,832,601 円
④建物等に帰属する純収益	7,219,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,612,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,522,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,188,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）