鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｕ -6	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０３調秋田Ｇ -23	秋田市		更地	（　）	長方形	東15m市道、西6m、二方路		近商 (90,200)
c	Ｒ０４公秋田Ｕ -3	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｅ -23	秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、南西4m、二方路		近商 (90,200)
e	Ｒ０４公秋田Ｕ -10	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、西6m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,008	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	47,328	100 [ 100.0]	47,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,300
b	(　 ) 69,708	100 [ 150.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	53,488	100 [ 107.0]	49,989		50,000
c	(　 ) 55,001	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	58,591	100 [ 120.0]	48,826		48,800
d	(　 ) 69,486	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,451	100 [ 105.8]	50,521		50,500
e	(　 ) 69,545	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	72,315	100 [ 145.5]	49,701		49,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,600 円／㎡]

秋田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,980,855	441,300	1,539,555	1,241,310	298,245	（　0.9421） 280,977	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	5,203,278 円　　　　（　 29,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	53.87	Ｓ2	107.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	7.2 m x 24.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階事務所のフロア貸しテナントビルを想定した。駐車場は間口が狭いために３台分しか取れない。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

内階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	53.87	91.1	49.10	1,833	90,000	3.0	270,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	53.87	91.1	49.10	1,527	75,000	3.0	225,000
							0.0	0
～

～

～

計		107.74	91.1	98.20		165,000		495,000
								0

⑨年額支払賃料	165,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,980,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,980,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 219,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,976,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,980,855 円　　　　（　 11,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２調（賃）秋田Ｌ　　　　-3	1,290 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,838 円/㎡　月額支払賃料（　 1,833 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｌ　　　　-1	2,204 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,936
c	Ｒ０２調（賃）秋田Ｒ　　　　-4	1,431 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,817

秋田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,500 円	16,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,800 円	2,196,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,500 円	16,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,300 円　（　　　　　　 2,536 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9421

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 107.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,241,310 円（　　　　　 7,134 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,980,855 円
②総費用	441,300 円
③純収益　①－②	1,539,555 円
④建物等に帰属する純収益	1,241,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,977 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,203,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-15

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　工藤　則夫

TEL.

鑑定評価額

8,300,000 円

１㎡当たりの価格

47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市川尻御休町２３０番２外｢川尻御休町１４－３４｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3.5	店舗兼事務所Ｗ2	低層の事務所が多い国道に近い商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	秋田 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

川尻・山王地区の西部を縦断
し、国道と通称山王大通りを
結ぶ準幹線道路沿いの地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

4.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業連たん性が劣る準幹線道路沿いの商業地域で、宅地分譲も見られる。山王地区に近く業務性の強い地域であ
るが、徐々に割高な住宅が建ち始めており、これを受け地価は上昇局面に転じている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の幹線道路沿いの商業地域及び主要道路沿いの商住混在地域。需要者は主として中小店舗や営業所
等を展開する県内外の法人や個人事業主。商業連たん性が劣り、標準地が立地する幹線道路沿いに分譲地が見られる。
分譲価格はかなりの割高ながら、売れ行きは好調である。店舗や事務所等に変わって住宅が建ち始めており商住混在地
域の色合いを濃くしている。業種や用途で画地規模も様々で、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係が強い主要道路沿いの事例を中心に採用し求めたもので、市場性を反映し、複数の事例が相
互に妥当性を験証する実証的な価格である。一方、商業地域は市内全般に新築収益物件の少なさから規範性の高い賃貸
事例が少なく、収益価格は資料精度や信頼度でやや劣る。以上本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.0]

[100.0]
100

46,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秋田市の商業地域はコロナ禍の影響が大きい
飲食店舗を除いて、特段、影響は見られない
。幹線道路沿いの商業地域は需要が堅調に推
移している。

かなりの割高な分譲価格が周辺の不動産市場
に影響を与えており、地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｇ -17	秋田市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｕ -6	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０３調秋田Ｊ -13	秋田市		更地	（　）	不整形	南東19m市道、北東24m、角地		工業 (60,200)
d	Ｒ０３公秋田Ｋ -27	秋田市		更地	（　）	不整形	東20m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,864	100 [ 140.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,730	100 [ 113.0]	48,434	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,400
b	(　 ) 49,008	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,400	100 [ 100.0]	49,400		49,400
c	(　 ) 41,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	42,424	100 [ 87.9]	48,264		48,300
d	(　 ) 49,497	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	52,832	100 [ 108.1]	48,873		48,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地取得	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	隣地取得	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

秋田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,158,645	481,503	1,677,142	1,367,560	309,582	（　0.9715） 300,759	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	5,569,611 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	7.2 m x 24.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗乃至事務所、２階事務所のフロア貸しテナントビルで駐車場は４台を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

内階段等のテナントビルを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	60.00	91.7	55.00	1,681	92,455	3.0	277,365
							0.0	0
2～ 2	事務所	60.00	91.7	55.00	1,510	83,050	2.0	166,100
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	91.7	110.00		175,505		443,465
								0

⑨年額支払賃料	175,505 円　×　12ヶ月　＝　 2,106,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,106,060 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 239,406 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,154,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	443,465 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,158,645 円　　　　（　 12,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-6	1,621 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,685 円/㎡　月額支払賃料（　 1,681 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-5	2,001 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,799
c	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-6	2,006 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,630

秋田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,500 円	17,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,703 円	2,394,060　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,800 円	17,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 481,503 円　（　　　　　　 2,767 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,367,560 円（　　　　　 7,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,158,645 円
②総費用	481,503 円
③純収益　①－②	1,677,142 円
④建物等に帰属する純収益	1,367,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,729 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,569,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）