別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-11 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外 ②地積 　(㎡) 512   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2:1 事務所 Ｗ2 事務所、店舗等が混 在する国道沿いの商 業地域 北30m国道、背面道 水道、下水 和田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１３号沿線に所在する商 業性の低い路線商業地域 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 ＪＲ和田駅北東方 400m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 河辺和田地区の路線商業地域で、国道１３号は拡幅されたものの商業施設の新規出店もなく、当面は現状維持と 予測。当該地域における商業地需要は殆どなく、地価水準は中期的に現在の傾向を継続する可能性が高い。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市郊外の商業地域や商住混在地域であるが、特に河辺和田地区の路線商業地域と代替競争関 係が強い。需要者の中心は、当地区に地縁性を有する法人または個人事業者である。国道沿線の路線商業地域とはいえ 商業性が低いため需要は殆ど見受けられない。路線商業地の規模は多種多様で土地取引も殆どなく、需要の中心価格帯 は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の沿道施設等が大半を占める路線商業地域であるため、民間の不動産賃貸資料がなく、収益価格は試算できなかっ た。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価格を適切に反映しており、信頼性に問題はない 。よって、比準価格を標準とし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税増税により個人消費が減退するなか、 コロナ禍により経済活動は停滞している。顧 客誘因施設の多い路線商業地域に対する需要 は旺盛である。 河辺和田地区に所在する、商業性の低い路線 商業地域であるため、需要は少なく、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％