鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｐ -2	秋田市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	Ｒ０４公秋田Ｅ -2	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16.5m市道、北11m、角地		商業 (100,400)
c	Ｒ０３調秋田Ｇ -14	秋田市		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０３調秋田Ｇ -7	秋田市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ｒ０３調秋田Ｊ -11	秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,723	100 [ 86.7]	83,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,900
b	(　 ) 48,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	66,967	100 [ 79.8]	83,919		83,900
c	(　 ) 43,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	54,504	100 [ 65.0]	83,852		83,900
d	(　 ) 52,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	58,509	100 [ 70.6]	82,874		82,900
e	(　 ) 55,507	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,564	100 [ 66.0]	81,158		81,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

秋田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,735,987	3,034,007	10,701,980	9,386,800	1,315,180	（　0.9438） 1,241,267	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	22,986,426 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	255.00	Ｓ3	765.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	480 ％	330 ㎡	20.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上は事務所を想定

⑦有効率　 74.9 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.00	76.5	195.00	2,633	513,435	3.0	1,540,305
							0.0	0
2～ 2	事務所	255.00	74.1	189.00	2,032	384,048	3.0	1,152,144
							0.0	0
3～ 3	事務所	255.00	74.1	189.00	1,964	371,196	3.0	1,113,588
							0.0	0
～

～

計		765.00	74.9	573.00		1,268,679		3,806,037
								0

⑨年額支払賃料	1,268,679 円　×　12ヶ月　＝　 15,224,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 573.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,224,148 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,522,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,701,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,806,037 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,735,987 円　　　　（　 41,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-5	2,001 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,042	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,037 円/㎡　月額支払賃料（　 2,032 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-6	2,006 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,027
c	Ｒ０３公（賃）秋田Ｎ　　　　-2	2,002 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,043

秋田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	620,000 円	124,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	761,207 円	15,224,148　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 214,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,190,400 円	124,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,034,007 円　（　　　　　　 9,194 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 765.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,386,800 円（　　　　　 28,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,735,987 円
②総費用	3,034,007 円
③純収益　①－②	10,701,980 円
④建物等に帰属する純収益	9,386,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,315,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,241,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,986,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-9

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　佐藤　信博

TEL.

鑑定評価額

27,400,000 円

１㎡当たりの価格

82,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市中通２丁目２３６番２｢中通２－１－２１｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,480)
	1.2:1	店舗Ｓ3	店舗、営業所等が混在する仲小路沿いの商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	秋田 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

秋田駅から「エリアなかいち
」に至る間を形成する仲小路
商店街

街

路

８ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

600m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した商業地域で、利用状況は当面現状維持と予測。秋田駅周辺再開発等の影響を受けていたが、新型コロナ
以降、店舗等は厳しい経営環境が続いており、今後の地価動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秋田市中心部の商業地域であり、特に中通地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は県内外の法人や
個人事業者である。駅周辺では駅西北地区区画整理事業等の効果もあり、マンション建築等投資が増えてきており、当
地域もその影響を受けたが、新型コロナ以降店舗等の経営環境は厳しく、晩秋以降改善の動きも見られるが、今後の商
況見通しは不透明である。取引価格は規模や立地によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗や事務所の賃貸用ビル等が多い地域であるが、収集した新規の賃貸事例は少ない上、賃貸条件等に想定要素も多い
ことから、収益価格は求めたものの、信頼性には相対的な限界が認められる。比準価格は、代替競争関係にある事例か
ら求めたもので、市場性を反映した実証的価格として信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格
は比較考量の上、更に代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 73.2]

[100.0]
100

82,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で、路線商業地域の一部を
除き需要は低迷している。飲食店街には、特
に大きな影響を与えているが晩秋以降回復の
兆しがある。

秋田駅から続く商店街で、駅周辺の開発によ
る好影響を受けていたが、新型コロナの影響
もあり、店舗等への需要は低迷が続いている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公秋田Ｊ -38	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０２調秋田Ｌ -37	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		商業 (90,300)
c	Ｒ０３調秋田Ｋ -19	秋田市		建付地	（　）	長方形	南21m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０３調秋田Ｔ -25	秋田市		建付地	（　）	不整形	北18m市道、東16m、西4m、三方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,735	100 [ 74.5]	84,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,200
b	(　 ) 63,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	57,750	100 [ 69.2]	83,454		83,500
c	(　 ) 54,744	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	63,889	100 [ 77.0]	82,973		83,000
d	(　 ) 69,222	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	66,646	100 [ 80.1]	83,203		83,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,700 円／㎡]

秋田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,341,273	2,944,976	10,396,297	9,084,000	1,312,297	（　0.9438） 1,238,546	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	22,936,037 円　　　　（　 69,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	247.50	Ｓ3	742.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	480 ％	330 ㎡	20.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階以上を事務所（各階２室）とする建物を想定した。

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	247.50	75.8	187.50	2,700	506,250	6.0	3,037,500
							0.0	0
2～ 3	事務所	247.50	72.1	178.50	2,030	362,355	3.0	1,087,065
							0.0	0
～

～

～

計		742.50	73.3	544.50		1,230,960		5,211,630
								0

⑨年額支払賃料	1,230,960 円　×　12ヶ月　＝　 14,771,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 544.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,771,520 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,477,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,294,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,211,630 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,341,273 円　　　　（　 40,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）秋田Ｏ　　　　-9	1,828 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,035 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-6	2,006 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	1,870
c	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-5	2,001 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	2,220

秋田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	738,576 円	14,771,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 214,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,152,000 円	120,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,944,976 円　（　　　　　　 8,924 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 742.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,084,000 円（　　　　　 27,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,341,273 円
②総費用	2,944,976 円
③純収益　①－②	10,396,297 円
④建物等に帰属する純収益	9,084,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,312,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,238,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,753 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,936,037 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,500 円／㎡）