鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｏ -8	秋田市		建付地	（　）	台形	南東13.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０３調秋田Ｏ -14	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、南東2m、角地		商業 (90,400)
c	Ｒ０４公秋田Ｎ -13	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ｒ０３調秋田Ｐ -17	秋田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、北東8m、南東9m、三方路		工業 (70,200)
e	Ｒ０３調秋田Ｅ -52	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,452	100 [ 106.9]	31,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 26,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	29,383	100 [ 94.0]	31,259		31,300
c	(　 ) 30,158	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	31,745	100 [ 98.5]	32,228		32,200
d	(　 ) 42,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	40,752	100 [ 132.3]	30,803		30,800
e	(　 ) 42,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	53,225	100 [ 169.3]	31,438		31,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,300 円／㎡]

秋田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,645,981	961,173	3,684,808	3,419,600	265,208	（　0.9675） 256,589	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	4,751,648 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	149.05	ＬＳ2	298.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（１階、約６７㎡）、共同住宅（１階２室・２階４室、各平均専有面積約３３㎡・１Ｋ）。平面式駐車場４台。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

内階段・廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.52	90.0	67.07	1,525	102,282	1.0	102,282
							1.0	102,282
1～ 1	住宅	74.53	90.0	67.08	1,386	92,973	1.0	92,973
							1.0	92,973
2～ 2	住宅	149.05	90.0	134.15	1,429	191,700	1.0	191,700
							1.0	191,700
～

～

計		298.10	90.0	268.30		386,955		386,955
								386,955

⑨年額支払賃料	386,955 円　×　12ヶ月　＝　 4,643,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,643,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 239,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,548,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	386,955 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 386,955 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 94,218 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,645,981 円　　　　（　 16,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｏ　　　　-5	1,364 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,429 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-2	1,275 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,460
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-3	1,280 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	1,442

秋田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,500 円	41,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,373 円	4,787,460　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 332,000 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	124,500 円	41,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 961,173 円　（　　　　　　 3,408 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0824	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 40 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,419,600 円（　　　　　 12,126 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,645,981 円
②総費用	961,173 円
③純収益　①－②	3,684,808 円
④建物等に帰属する純収益	3,419,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	265,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	256,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,751,648 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-4

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　白沢　啓

TEL.

鑑定評価額

8,740,000 円

１㎡当たりの価格

31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市新屋大川町３４２番｢新屋大川町１４－２８｣				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ2	低層の店舗兼住宅、一般住宅が混在する商業地域	北西15m県道	水道、ガス、下水	新屋 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧国道沿いで、住宅も混在す
るなど店舗の連たん性が乏し
い地域

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

ＪＲ新屋駅北方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

衰退の続く旧国道沿いで、需要の回復も見込み難いため、今後は住宅地域への移行が進むものと予測する。地価
は周辺住宅地域との均衡から、横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市の中心市街地を除いた幹線又は準幹線道路沿いの商業地域や混在住宅地域。主な需要者は県内企
業や地縁に基づく個人事業者である。繁華性の低い商業地域で新規出店もしばらく見られないが、旧国道沿いのため交
通利便性や用途の多様性が高く住宅用地としての需要も認められる。そのため、用途が一様でないことや業種による個
別性も強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であり、地域の特性から、テナントのみでは需要が弱いこともあり学生向けの住宅利用も想定し
たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を
参考に留め、更には類似地域における標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、飲食店等の業況は
悪化しているが、路線商業地には持ち直しの
動きがみられる。

繁華性が減退した地域であり、店舗閉鎖後は
戸建住宅として利用されているが、交通利便
性の高い旧国道沿いのため、地価は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｆ -2	秋田市		更地	（　）	不整形	北西20m県道、南東8m、二方路		近商 (90,200)
b	Ｒ０３調秋田Ｏ -14	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、南東2m、角地		商業 (90,400)
c	Ｒ０３調秋田Ｐ -23	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m県道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｏ -38	秋田市		更地	（　）	不整形	北東7.6m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	42,367	100 [ 133.9]	31,641	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 26,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	29,383	100 [ 95.6]	30,735		30,700
c	(　 ) 27,647	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,647	100 [ 88.4]	31,275		31,300
d	(　 ) 21,469	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.6]	35,427	100 [ 111.8]	31,688		31,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

秋田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,145,427	855,500	3,289,927	3,032,320	257,607	（　0.9675） 249,235	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	4,615,463 円　　　　（　 16,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	132.49	ＬＳ2	264.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（約６０㎡）、住宅２戸（１Ｋ、専有面積約３０㎡）、２階住宅３戸（２ＤＫ、専有面積約４０㎡）、駐車場４台を配置。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.24	90.6	60.03	1,499	90,000	1.0	90,000
							1.0	90,000
1～ 1	住宅	66.25	90.6	60.04	1,366	82,000	1.0	82,000
							1.0	82,000
2～ 2	住宅	132.49	90.6	120.07	1,432	172,000	1.0	172,000
							1.0	172,000
～

～

計		264.98	90.6	240.14		344,000		344,000
								344,000

⑨年額支払賃料	344,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,128,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,128,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 213,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,058,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	344,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 83,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,145,427 円　　　　（　 14,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-1	1,364 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,464 円/㎡　月額支払賃料（　 1,432 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｏ　　　　-1	1,440 ( 1,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,500
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-2	1,275 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	1,427

秋田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,000 円	36,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,600 円	4,272,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,400 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	110,400 円	36,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 855,500 円　（　　　　　　 3,034 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 264.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0824	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 40 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,032,320 円（　　　　　 10,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,145,427 円
②総費用	855,500 円
③純収益　①－②	3,289,927 円
④建物等に帰属する純収益	3,032,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	257,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	249,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,615,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,400 円／㎡）