鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｇ -3	秋田市		建付地	（　）	不整形	西18m市道、北12m、角地		商業 (100,400)
b	Ｈ３１公秋田Ｔ -19	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m県道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｒ０３公秋田Ｋ -14	秋田市		建付地	（　）	不整形	南21m県道、西5m、東2.5m、三方路		商業 (85,425)
d	Ｒ０３公秋田Ｌ -5	秋田市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,041	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 147.0]	111,859	100 [ 69.6]	160,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 110,995	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,881	100 [ 70.2]	162,224		174,000
c	(　 ) 47,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 92.1]	104,202	100 [ 69.3]	150,364		161,000
d	(　 ) 153,613	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 150.0]	78,776	100 [ 50.4]	156,302		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -43.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

秋田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	655,497,536	148,694,053	506,803,483	468,292,000	38,511,483	（　0.9188） 35,384,351	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	655,265,759 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,850.00	ＲＣ6F1B	27,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	4,915 ㎡	60.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗ビルを想定した。なお、陸橋により秋田駅２階からも出入り可能

⑦有効率　 66.7 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	3,850.00	65.0	2,502.50	3,184	7,967,960	6.0	47,807,760
							0.0	0
1～ 1	店舗	3,850.00	60.0	2,310.00	3,980	9,193,800	6.0	55,162,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	3,850.00	70.0	2,695.00	3,781	10,189,795	6.0	61,138,770
							0.0	0
3～ 6	店舗	3,850.00	70.0	2,695.00	3,065	8,260,175	6.0	49,561,050
							0.0	0
塔屋～		450.00

計		27,400.00	66.7	18,287.50		60,392,255		362,353,530
								0

⑨年額支払賃料	60,392,255 円　×　12ヶ月　＝　 724,707,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 18,287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	724,707,060 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 72,470,706 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	652,236,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	362,353,530 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,261,182 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	655,497,536 円　　　　（　 133,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-6	2,006 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [ 90.0]	3,810	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,000 円/㎡　月額支払賃料（　 3,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｍ　　　　-11	2,331 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	100 [110.0]	4,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秋田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	31,900,000 円	6,380,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,235,353 円	724,707,060　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,550,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 61,248,000 円	6,380,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	6,380,000 円	6,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,380,000 円	6,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 148,694,053 円　（　　　　　　 30,253 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9188

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,380,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 27,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	468,292,000 円（　　　　　 95,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	655,497,536 円
②総費用	148,694,053 円
③純収益　①－②	506,803,483 円
④建物等に帰属する純収益	468,292,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,511,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,384,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655,265,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　平野　太郎

TEL.

鑑定評価額

836,000,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市中通２丁目３５番｢中通２－８－１｣				②地積　(㎡)	4,915 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区 (100,600)
	台形 1:1.2	店舗ＳＲＣ9F1B	専門店、百貨店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東20m市道、三方路	水道、ガス、下水	秋田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 4,900 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

秋田駅西口に形成された秋田
県を代表する商業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

利用状況は当分の間、現状維持と予測する。中心市街地の活性化に向けた動きが着実に行われており、潜在的な
需要が見込まれ、地価上昇に対する機運が高まっている。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中通地区を中心とした市内の中心商業地域。中心需要者は、高い資金調達力を有する法人投資家等であ
る。駅前地区では全国資本のスーパーが令和３年２月末に撤退したが、すぐに地元資本のスーパーが入居した。また、
コロナ禍以降も駅前地区では複数のマンション計画が発表されており、駅前商業地の稀少性から県内中心商業地域とし
ての優位性は失われていない。取引の絶対数が少なく、画地規模も様々であり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では収益価格が比準価格より低位に求められたが、これは商業地特有の収益性を判定する資料を十分に収集するこ
とができなかったためと思料する。中心となる需要者は収益性を考慮して意思決定を行う法人投資家等であり、収益性
を踏まえつつ、類似不動産の取引市場の状況、取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。した
がって、本件では、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済には持ち直しの動きが一部にみられ
るが、コロナ禍の長期化を受け、予断を許さ
ない状況が続いている。

コロナ禍において先行きに対する不安感は残
るものの、直近でも駅前地区では複数のマン
ション建設の動きが確認される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｇ -3	秋田市		建付地	（　）	不整形	西18m市道、北12m、角地		商業 (100,400)
b	Ｒ０３公秋田Ｋ -14	秋田市		建付地	（　）	不整形	南21m県道、西5m、東2.5m、三方路		商業 (85,425)
c	Ｈ３１公秋田Ｔ -18	秋田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北9m市道、東7m、角地		商業 (100,540)
d	Ｒ０３調秋田Ｊ -2	秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、北6m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,041	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 147.0]	111,859	100 [ 67.2]	166,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 47,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 92.1]	104,202	100 [ 66.5]	156,695		168,000
c	(　 ) 104,684	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	114,100	100 [ 70.6]	161,615		173,000
d	(　 ) 99,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,944	100 [ 53.0]	182,913		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

秋田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	653,585,647	148,090,365	505,495,282	466,090,000	39,405,282	（　0.9188） 36,205,573	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	670,473,574 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,850.00	ＲＣ7	27,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	4,915 ㎡	60.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

複数店舗で構成される店舗ビルを想定。秋田駅に直結する東西自由連絡通路により２階からも出入り可能。

⑦有効率　 66.7 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,850.00	60.0	2,310.00	4,070	9,401,700	6.0	56,410,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	3,850.00	65.0	2,502.00	3,867	9,675,234	6.0	58,051,404
							0.0	0
3～ 7	店舗	3,850.00	70.0	2,695.00	3,053	8,227,835	6.0	49,367,010
							0.0	0
塔屋～		450.00

～

計		27,400.00	66.7	18,287.00		60,216,109		361,296,654
								0

⑨年額支払賃料	60,216,109 円　×　12ヶ月　＝　 722,593,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 18,287.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	722,593,308 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 72,259,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	650,333,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	361,296,654 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,251,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	653,585,647 円　　　　（　 132,978 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-7	1,910 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	3,979	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,090 円/㎡　月額支払賃料（　 4,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２調（賃）秋田Ｎ　　　　-3	1,442 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 73.0]	100 [ 75.0]	3,763
c	Ｒ０２公（賃）秋田Ｅ　　　　-8	2,057 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 55.0]	100 [100.0]	4,506

秋田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	31,750,000 円	6,350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,129,665 円	722,593,308　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,550,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 60,960,000 円	6,350,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	6,350,000 円	6,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,350,000 円	6,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 148,090,365 円　（　　　　　　 30,130 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9188

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,350,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 27,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	466,090,000 円（　　　　　 94,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	653,585,647 円
②総費用	148,090,365 円
③純収益　①－②	505,495,282 円
④建物等に帰属する純収益	466,090,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,405,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,205,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 670,473,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）