別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 3-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 4,830 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 秋田市土崎港相染町字沼端４０番 ②地積(㎡) 1,031  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:5 畑 周辺の開発が進んでいる熟成度中位の地域 西3m未舗装道路 水道、下水 上飯島 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  200 ｍ、南  250 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   14.0 ｍ、奥行　約　　   71.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅地開発が進み、開発用地は 少なくなってきている。 道 路 ３ｍ未舗装道路 交通 施設 ＪＲ上飯島駅南西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 小中規模の開発により宅地化が進んだ地域である。開発用地が少なくなってきているが、更に開発が進展するも のと思われる。宅地見込地に対する需要は堅調で、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,830 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      4,910 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は住宅地として開発可能な宅地見込地のある秋田市及び隣接市である。需要者の中心は宅地開発を目的とす る地元不動産業者である。近年は中心部回帰の影響から、宅地開発は市街地中心部の少数区画の分譲が多く、郊外での 規模の大きい開発は減少傾向にある。取引が少なく、画地規模が様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出 せない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格と控除後価格が求められたが両試算価格は接近している。比準価格は規範性のある事例を中心に試算されてお り実証的である。一方で、控除後価格は試算の過程は適正であるが多くの想定条件のもとに試算されており、比準価格 と比較して規範性が劣る。よって、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,830 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部ほどではないが郊外の住宅地需要も底堅く、 開発用地は減少している。そのために、地価は横這 いではあるが強含みで推移している。 一般的要因を受け、当地域の地価も横這いで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他