鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｎ -6	秋田市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｎ -7	秋田市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、北4m、角地		２中専 (60,160)
c	Ｒ０３調秋田Ｏ -23	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１住居風致地区 (40,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｍ -24	秋田市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、西6m、角地		１低専風致地区 (40,60)
e	Ｒ０３調秋田Ｐ -20	秋田市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、南3m、二方路		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,187	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.6]	24,604	100 [ 100.0]	24,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	24,900
b	(　 ) 33,050	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	32,065	100 [ 115.6]	27,738		28,000
c	(　 ) 28,621	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	27,878	100 [ 108.1]	25,789		26,000
d	(　 ) 22,236	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	24,343	100 [ 93.5]	26,035		26,300
e	(　 ) 16,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	23,685	100 [ 93.0]	25,468		25,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	業者仕入	％／月 0.00	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	業者仕入	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

秋田 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,490,703	490,340	2,000,363	1,875,440	124,923	（　0.9692） 121,075	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,470,918 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.12	Ｗ2	172.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	180 ％	179 ㎡	13.8 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約３８㎡、４戸の共同住宅で、敷地内に平面式駐車場４台を設置。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段・廊下が存する為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	86.12	88.5	76.18	1,313	100,000	1.0	100,000
							1.0	100,000
2～ 2	住宅	86.12	88.5	76.18	1,329	102,000	1.0	102,000
							1.0	102,000
～

～

～

計		172.24	88.5	152.36		202,000		202,000
								202,000

⑨年額支払賃料	202,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,424,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,424,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 128,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,439,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	202,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 202,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,184 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,490,703 円　　　　（　 13,915 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-3	1,280 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,342 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-1	1,971 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	1,378
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-7	1,163 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,322

秋田 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,040 円	2,568,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,400 円	23,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 490,340 円　（　　　　　　 2,739 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,875,440 円（　　　　　 10,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,490,703 円
②総費用	490,340 円
③純収益　①－②	2,000,363 円
④建物等に帰属する純収益	1,875,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	124,923 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,470,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -59　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -59

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　藤田　雅彦

TEL.

鑑定評価額

4,650,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市新屋勝平町２８６番１５４｢新屋勝平町８－２７｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	秋田 5.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 350 ｍ、南 140 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

新屋地区北部に位置し、雑然
とした画地が多く、街路条件
のやや劣る既成住宅地域

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅南西方

5.9km

法令

規制

２中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移すると予測する。周辺で住宅需要の改善傾向が見られる
が、街路条件がやや劣る当地域の選好性は相対的に弱く、地価は当面横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市内の中心部及び集落地域を除く住宅地域一円で、特に雄物川北岸の新屋地区の住宅地域との価格
牽連性が強い。需要者の中心は、秋田市内に居住又は通勤する一次取得者層である。市中心部の官公庁街へのアクセス
が良い反面、画地規模が一様でなく、行き止まり道路が見られるなど街路条件がやや劣る面がある。需要の中心価格帯
は、１８０㎡程度で４００万円台後半、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等も見られるが、家賃が元本価格に見合う賃料水準にないため、収益価格は低位に試算された。自用の戸建住
宅等に係る取引が中心の地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われる地域であるため、代替
競争関係にある事例から求められた実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[100.0]

[101.0]
100

25,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が和らぐなか持ち直しつつあ
る県内景気を背景に、不動産市況は商業地、
観光地等で不透明感が残るが概ね改善傾向に
ある。

陸上自衛隊新屋演習場に近い新屋北部地区で
は、イージス・アショア配備計画の中止によ
り、住宅需要の改善傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｎ -8	秋田市		更地	（　）	長方形	南8m県道、東6m、角地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０３調秋田Ｏ -13	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、南4m、二方路		１中専 (60,200)
c	Ｒ０３調秋田Ｏ -21	秋田市		建付地	（　）	長方形	西3.5m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０３調秋田Ｏ -5	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	31,833	100 [ 123.6]	25,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 30,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	32,592	100 [ 125.7]	25,928		26,200
c	(　 ) 16,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	22,980	100 [ 90.3]	25,449		25,700
d	(　 ) 16,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.0]	24,406	100 [ 94.0]	25,964		26,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -33.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

秋田 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,054,638	400,268	1,654,370	1,520,840	133,530	（　0.9692） 129,417	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,641,163 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.56	Ｗ2	139.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	180 ％	179 ㎡	13.8 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、専有面積約３０㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.56	85.7	59.63	1,360	81,097	1.0	81,097
							1.0	81,097
2～ 2	住宅	69.56	85.7	59.63	1,400	83,482	1.0	83,482
							1.0	83,482
～

～

～

計		139.12	85.7	119.26		164,579		164,579
								164,579

⑨年額支払賃料	164,579 円　×　12ヶ月　＝　 1,974,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,974,948 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 105,947 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,013,001 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	164,579 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,579 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 40,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,054,638 円　　　　（　 11,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-6	1,095 ( 1,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-5	1,167 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,459
c	Ｒ０３公（賃）秋田Ｔ　　　　-2	1,138 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,478

秋田 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,500 円	19,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	63,568 円	2,118,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,400 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,900 円	19,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 400,268 円　（　　　　　　 2,236 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,520,840 円（　　　　　 8,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,054,638 円
②総費用	400,268 円
③純収益　①－②	1,654,370 円
④建物等に帰属する純収益	1,520,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 723 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,641,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）