鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -58　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｇ -4	秋田市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	Ｒ０４公秋田Ｇ -1	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０４公秋田Ｇ -3	秋田市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、東4m、二方路		１低専 (50,80)
d	Ｒ０３調秋田Ｋ -7	秋田市		更地	（　）	台形	南西7m市道、北東4.5m、二方路		１住居 (60,200)
e	Ｒ０３調秋田Ｍ -14	秋田市		更地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,711	100 [ 97.0]	36,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	37,900
b	(　 ) 51,183	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.8]	39,748	100 [ 107.2]	37,078		38,200
c	(　 ) 31,431	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	38,827	100 [ 106.1]	36,595		37,700
d	(　 ) 36,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,232	100 [ 95.5]	36,892		38,000
e	(　 ) 41,462	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 126.3]	32,828	100 [ 89.2]	36,803		37,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +26.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

秋田 -58　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例を得ることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,219,038	638,241	2,580,797	2,403,400	177,397	（　0.9692） 171,933	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,508,837 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -58　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	113.86	Ｗ2	227.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	285 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫ、専有面積約５２㎡、４戸のアパートで、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

内階段部分、内廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	113.86	91.3	103.93	1,260	130,952	1.0	130,952
							1.0	130,952
2～ 2	住宅	113.86	91.3	103.93	1,285	133,550	1.0	133,550
							1.0	133,550
～

～

～

計		227.72	91.3	207.86		264,502		264,502
								264,502

⑨年額支払賃料	264,502 円　×　12ヶ月　＝　 3,174,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,174,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 165,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,152,123 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	264,502 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,513 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 264,502 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 64,402 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,219,038 円　　　　（　 11,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｍ　　　　-5	1,315 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	1,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,288 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｅ　　　　-4	1,185 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,247
c	Ｒ０３公（賃）秋田Ｇ　　　　-10	1,171 ( 1,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,358

秋田 -58　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,500 円	30,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,541 円	3,318,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,000 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	91,500 円	30,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,241 円　（　　　　　　 2,239 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 227.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,403,400 円（　　　　　 8,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,219,038 円
②総費用	638,241 円
③純収益　①－②	2,580,797 円
④建物等に帰属する純収益	2,403,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	171,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,508,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -58　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -58

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　千田　幸紀

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市外旭川字鳥谷場２４１番１				②地積　(㎡)	285 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	秋田 6.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 240 ｍ、西 70 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所等の事業所も混在して
いる。

街

路

基準方位　北　６ｍ
市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

6.0km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測。外旭川地区の端で、旺盛といえる住宅需要はな
いが、街並みや価格水準から安定した需要で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秋田市外縁部の住宅地域。需要者は市内に居住又は通勤する一次取得者層が中心。県道、川、線路に囲ま
れた外旭川地区の端に位置し、事業所も混在することから、住宅品等の選好性として旺盛といえる住宅需要はないが、
区画整然とした街並みのため、底堅い需要はある。需要の中心となる価格帯は、土地７０坪程度で９００万円程度、新
築戸建住宅は２８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の相続対策等の遊休資産の活用で、空室等が見られる供給過剰の中で
、土地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいこともあり、収益価格は低位に試算されたと考える。快適
性を重視し、大部分が自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、代表標準地との検
討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[101.0]

[103.0]
100

37,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で経済活動は停滞しているものの、
低金利・優遇税制等が下支えとなり、秋田市
街地の利便性の高い地域から住宅需要は持ち
直している。

コロナ禍で、幾分取引が停滞したが、区画整
然とした住宅地域に対する安定した住宅需要
がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -58　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｇ -4	秋田市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	Ｒ０３調秋田Ｊ -29	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	Ｒ０３調秋田Ｋ -7	秋田市		更地	（　）	台形	南西7m市道、北東4.5m、二方路		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｕ -17	秋田市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,711	100 [ 98.0]	36,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 36,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,656	100 [ 95.0]	37,533		38,700
c	(　 ) 36,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,232	100 [ 95.7]	36,815		37,900
d	(　 ) 44,608	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	41,598	100 [ 108.1]	38,481		39,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

秋田 -58　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、また適切な造成事例もないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,583,927	506,420	2,077,507	1,883,320	194,187	（　0.9692） 188,206	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,840,939 円　　　　（　 13,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -58　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.43	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	285 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全戸４戸×２ＤＫ（専有面積約４０㎡）のアパートで、平置駐車４台を想定。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.43	88.9	79.50	1,310	104,000	1.0	104,000
							1.0	104,000
2～ 2	住宅	89.43	88.9	79.50	1,333	106,000	1.0	106,000
							1.0	106,000
～

～

～

計		178.86	88.9	159.00		210,000		210,000
								210,000

⑨年額支払賃料	210,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,520,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 133,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,530,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,132 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,583,927 円　　　　（　 9,066 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｅ　　　　-2	1,315 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,339 円/㎡　月額支払賃料（　 1,310 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｋ　　　　-2	1,500 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,361
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｍ　　　　-5	1,315 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,315

秋田 -58　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,500 円	23,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,920 円	2,664,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	23,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,700 円	23,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 506,420 円　（　　　　　　 1,777 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,900,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,883,320 円（　　　　　 6,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,583,927 円
②総費用	506,420 円
③純収益　①－②	2,077,507 円
④建物等に帰属する純収益	1,883,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	194,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,206 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,840,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,500 円／㎡）