鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｕ -10	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、西6m、角地		１住居 (80,200)
b	Ｒ０３調秋田Ｊ -18	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０３調秋田Ｇ -19	秋田市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｕ -7	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		１住居 (77,200)
e	Ｒ０４公秋田Ｅ -19	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,545	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 117.3]	60,355	100 [ 113.4]	53,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	54,800
b	(　 ) 38,817	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 84.5]	51,960	100 [ 99.0]	52,485		54,100
c	(　 ) 60,641	100 [ 130.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	47,542	100 [ 94.0]	50,577		52,100
d	(　 ) 55,203	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	49,986	100 [ 94.9]	52,672		54,300
e	(　 ) 32,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.9]	42,753	100 [ 83.0]	51,510		53,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.08	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	買進み	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,600 円／㎡]

秋田 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,811,923	768,132	3,043,791	2,497,960	545,831	（　0.9692） 529,019	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,796,306 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -57　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.41	Ｗ2	236.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.2 m x 23.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５３㎡で、２ＬＤＫの住宅４戸を有する共同住宅を想定した。駐車場は１区画に２台駐車可能。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

内階段・内廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	118.41	89.5	105.98	1,439	152,505	1.0	152,505
							1.0	152,505
2～ 2	住宅	118.41	89.5	105.98	1,463	155,049	1.0	155,049
							1.0	155,049
～

～

～

計		236.82	89.5	211.96		307,554		307,554
								307,554

⑨年額支払賃料	307,554 円　×　12ヶ月　＝　 3,690,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,690,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 196,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,734,116 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,554 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,554 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,811,923 円　　　　（　 11,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｅ　　　　-2	1,315 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [105.0]	1,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,471 円/㎡　月額支払賃料（　 1,439 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｇ　　　　-1	1,748 ( 1,710)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,445
c	Ｒ０３調（賃）秋田Ｐ　　　　-1	1,904 ( 1,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,442

秋田 -57　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,500 円	31,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,532 円	3,930,648　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,600 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 768,132 円　（　　　　　　 2,328 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 236.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,497,960 円（　　　　　 7,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,811,923 円
②総費用	768,132 円
③純収益　①－②	3,043,791 円
④建物等に帰属する純収益	2,497,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	545,831 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	529,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,796,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -57　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -57

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　堀　範子

TEL.

鑑定評価額

17,700,000 円

１㎡当たりの価格

53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市川元開和町１３３番２｢川元開和町１１－１９｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	秋田 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 170 ｍ、南 0 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

主要道路の通称「新国道」の
背後に位置する既成住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅南西方

2.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

官公庁街に比較的近く、アパートや官舎等から自用建物への住み替え等の需要が見られる住宅地域である。需要
は底堅いが供給は少なく、新型コロナ禍においても地価水準は当分上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は秋田市中心部の住宅地域で、特に川尻・川元地区等との代替性が強い。需要者の中心は、社宅や賃
貸住宅等に居住する一次取得者層である。市域中央部の住宅地供給量が限定的なのに対し、需要は新型コロナ禍にあっ
ても経済情勢の改善等により回復傾向にある。土地は３００㎡程度で１，５００～１，８００万円前後、新築の戸建物
件は３，０００万円前後を中心に取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等も混在する既成住宅地域である。しかし、賃貸事業による収益性と地価との関
連は少なく、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は代替競争関係にある取引事例を選択して試算した実証的
な価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,900 円／㎡

[102.2]
100

100
[101.0]

100
[135.2]

[103.0]
100

53,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秋田市の人口は約３０万人であり、県全体の
１／３を占める。減少率は県平均ほど高くは
ないが拡大傾向にあり、年間２～３千人が減
少している。

標準地に隣接する老朽化した共同住宅が取り
壊され、住環境の向上が期待される。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｊ -17	秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｕ -7	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		１住居 (77,200)
c	Ｒ０４公秋田Ｕ -9	秋田市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (71,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｅ -18	秋田市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,826	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	60,102	100 [ 107.8]	55,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	57,400
b	(　 ) 55,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,203	100 [ 108.9]	50,691		52,200
c	(　 ) 56,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	55,617	100 [ 105.6]	52,668		54,200
d	(　 ) 46,066	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	54,954	100 [ 105.6]	52,040		53,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,600 円／㎡]

秋田 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,435,906	832,728	3,603,178	3,073,200	529,978	（　0.9692） 513,655	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,482,755 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -57　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	139.12	Ｗ2	278.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.2 m x 23.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４１㎡。平面式駐車場６台。リスクと採算性から使用容積率は低い。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	139.12	88.9	123.68	1,428	176,615	1.0	176,615
							1.0	176,615
2～ 2	住宅	139.12	88.9	123.68	1,460	180,573	1.0	180,573
							1.0	180,573
～

～

～

計		278.24	88.9	247.36		357,188		357,188
								357,188

⑨年額支払賃料	357,188 円　×　12ヶ月　＝　 4,286,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 247.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,286,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 228,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,345,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	357,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 357,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 86,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,435,906 円　　　　（　 13,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｎ　　　　-1	1,302 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｆ　　　　-2	1,515 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,515
c	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-3	1,423 ( 1,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,423

秋田 -57　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,000 円	39,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,228 円	4,574,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,000 円	39,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	39,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 832,728 円　（　　　　　　 2,523 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 278.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,073,200 円（　　　　　 9,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,435,906 円
②総費用	832,728 円
③純収益　①－②	3,603,178 円
④建物等に帰属する純収益	3,073,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	529,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	513,655 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,482,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）