鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公秋田Ｎ -11	秋田市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、西6m、角地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０３調秋田Ｒ -14	秋田市		建付地	（　）	長方形	南5m道路、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ｒ０４公秋田Ｋ -5	秋田市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｊ -16	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
e	Ｒ０３調秋田Ｋ -21	秋田市		貸家建付地	（　）	正方形	南6m市道、東6m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,918	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	58,189	100 [ 100.0]	58,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	59,400
b	(　 ) 57,815	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	61,868	100 [ 100.0]	61,868		63,100
c	(　 ) 60,742	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	57,850	100 [ 100.0]	57,850		59,000
d	(　 ) 42,666	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.5]	57,796	100 [ 100.0]	57,796		59,000
e	(　 ) 65,240	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 106.1]	66,214	100 [ 110.0]	60,195		61,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -12.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,300 円／㎡]

秋田 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,649,566	746,047	2,903,519	2,442,800	460,719	（　0.9692） 446,529	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,112,837 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.93	Ｗ2	231.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	17.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸の共同住宅（２ＬＤＫ、専有面積約５３㎡）を想定。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.93	91.4	105.98	1,383	146,570	1.0	146,570
							1.0	146,570
2～ 2	住宅	115.93	91.4	105.98	1,406	149,008	1.0	149,008
							1.0	149,008
～

～

～

計		231.86	91.4	211.96		295,578		295,578
								295,578

⑨年額支払賃料	295,578 円　×　12ヶ月　＝　 3,546,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,546,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 188,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,574,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	295,578 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 295,578 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 71,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,649,566 円　　　　（　 13,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）秋田Ｆ　　　　-2	1,732 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,414 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｇ　　　　-15	1,213 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,378
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｅ　　　　-4	1,942 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [112.0]	1,445

秋田 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,000 円	31,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,147 円	3,762,936　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,000 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	93,000 円	31,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 746,047 円　（　　　　　　 2,674 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,442,800 円（　　　　　 8,756 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,649,566 円
②総費用	746,047 円
③純収益　①－②	2,903,519 円
④建物等に帰属する純収益	2,442,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	460,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	446,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,112,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -56

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　山陰　逸郎

TEL.

鑑定評価額

16,800,000 円

１㎡当たりの価格

60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市八橋三和町１２３番１｢八橋三和町１１－２５｣				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	秋田 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 390 ｍ、南 130 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

八橋地区のほぼ中央部に位置
する住宅地域

街

路

基準方位　北５．５
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

3.7km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利用状況に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。一般住宅を中心にアパート、マンシ
ョンのほか事務所等利用は多彩で、供給が少ない状況が続いており、今後も地価は上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八橋地区を中心とした秋田市内の住宅地域である。中心となる需要者は市内就労者による一次取得者層
で、地区外からの転入も多い。山王ビジネス及び官庁街に近接し、一般住宅、アパートのほか事務所等も多くみられ、
幅員が狭い場所があるも、総額重視の画地規模も多く需要は旺盛である。中心価格帯は、土地は１，６００万円程度、
新築戸建は総額３，０００万円台前半で、昨今では小規模化している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ビジネス及び官庁街に近接し賃貸物件も存するが、駐車場等確保の必要性から土地価格に見合う賃料水準が形成されて
おらず収益価格は低位に試算された。収益性に比し居住の快適性及び利便性を重視した地域であり、周辺相場との代替
競争関係による価格形成がなされることから、市場性を反映した比準価格は規範性が高い。本件では、比準価格を重視
し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,900 円／㎡

[102.0]
100

100
[101.0]

100
[118.8]

[102.0]
100

59,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍においても市内中心部では供給減に
より需要は安定的であるが、街路条件の劣る
地域及び外縁部では引き続き弱い。

小規模画地を主体とした取引が多く、総額重
視の取引が目立つ。利便施設等の接近性もあ
り、コロナ禍においても需要は伸びている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｋ -4	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
b	Ｒ０４公秋田Ｋ -5	秋田市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ｒ０３調秋田Ｒ -16	秋田市		更地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｋ -1	秋田市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ｒ０４公秋田Ｊ -18	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,751	100 [ 70.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.9]	58,560	100 [ 100.0]	58,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 60,742	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	55,166	100 [ 93.0]	59,318		60,500
c	(　 ) 59,283	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,654	100 [ 104.1]	59,226		60,400
d	(　 ) 30,012	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 55.6]	54,734	100 [ 92.7]	59,044		60,200
e	(　 ) 52,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,070	100 [ 88.2]	59,036		60,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	業者取得	％／月 +0.24	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	業者取得	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -44.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,200 円／㎡]

秋田 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,839,161	700,000	3,139,161	2,553,120	586,041	（　0.9692） 567,991	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,591,653 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.24	Ｗ2	238.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	279 ㎡	17.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約５３㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場５台を配置

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	119.24	89.6	106.82	1,409	151,000	1.0	151,000
							1.0	151,000
2～ 2	住宅	119.24	89.6	106.82	1,437	154,000	1.0	154,000
							1.0	154,000
～

～

～

計		238.48	89.6	213.64		305,000		305,000
								305,000

⑨年額支払賃料	305,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,660,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,660,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 198,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,762,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	305,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,263 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,839,161 円　　　　（　 13,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｐ　　　　-4	1,372 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,409 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｆ　　　　-2	1,515 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,519
c	Ｒ０３調（賃）秋田Ｅ　　　　-1	1,365 ( 1,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,437

秋田 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,800 円	3,960,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	97,200 円	32,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 700,000 円　（　　　　　　 2,509 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 238.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,553,120 円（　　　　　 9,151 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,839,161 円
②総費用	700,000 円
③純収益　①－②	3,139,161 円
④建物等に帰属する純収益	2,553,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	586,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	567,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,591,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）