別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -53 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市下北手柳館字前田面１２１番４ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南5.5m市道、背面道 水道、下水 秋田 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路ＩＣに近く周辺道路 が整備されている集落地域 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部及びＩＣに近いが、特に変化も見られない集落地域で、利用状況は当面現状維持と予測。過疎化・高齢 化が進行し、近くの小学校も統合計画がある状況では、需要は極めて弱く、地価は当面下落が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市の市街化調整区域を中心とする住宅地域。当地域は旧来からの集落地域であり、需要者は地縁・ 血縁を有する者が殆どである。市中心部へは比較的近い距離にあり接近性は良好で、且つ市街化調整区域内の建築等の 開発基準が見直された地域に存するが、地域の性格もあり過疎化が進行し、近隣の小学校の広面地区への統合計画も具 体化している。民間取引は極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自己使用目的の住宅が大半を占める集落地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、賃貸市場が成立して いない為、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、周辺類似地域に存する事例に、適切に地域格差率を判定し求め ており、自用目的での取引が支配的である当地域の市場性を反映した実証的で信頼性が高いものと判断した。よって、 実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 87.9] [103.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要が多い市中心地域では地価は上昇してい るが、その周辺地域では横ばい、郊外・農村 部は下落と、地価の動向が分かれている。 市街地に比較的近いが、過疎化が進む市街化 調整区域内の集落地域であることから、需要 は殆どない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％