別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -51 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市下北手松崎字大巻２６番２０６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 秋田 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 古い時期に丘陵地裾野を開発 した南傾斜の住宅団地 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北東方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で格別の変動要因も見当たらず、利用状況は現状維持。古さや道路傾斜などの面で選好性が劣 る団地ながら、地価は周辺地域に比べ相当低い水準にあり、当面は横ばいで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の住宅地域であり、特に下北手地区の住宅地域との代替性が高い。需要者は市内在住や通勤者等 の一次取得者が中心である。これまで低金利環境などを背景に市内全般に住宅需要は改善してきたが、懸念されたコロ ナ禍の影響も殆ど見られず、隣接する広面地区では需要が依然旺盛であり、一方当地域のような古い住宅団地でも取引 が散見されるようになった。土地は６百万円程度まで、新築戸建住宅は２千万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係が強い住宅団地の事例を中心に採用しており、複数の事例が相互にその要因比較等の妥当性 を験証する実証的な価格である。なお、立地的に現在では賃貸需要が希薄で新規賃貸物件の供給も殆ど見られない地域 のため、収益還元法は適用できなかった。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な住宅地域であ り、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [109.1] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に市内住宅需要は堅調に推移 し、地域や物件によっては業者間での仕入れ 競争激化などもあり、従来水準を上回る取引 が多く見られる。 市場選好性に劣る団地ではあるが、既に相当 低い地価水準となっており、総額の面でも十 分需要が見込め、地価は概ね安定的と判断す る。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％