別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -50 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市雄和椿川字前椿岱４４番５４ ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い丘陵地上の住宅 地域 北西6m市道 水道、下水 四ツ小屋 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧雄和町によって開発された 丘陵地の住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地区中心から遠隔の丘陵地の住宅地域で、利用状況は当面現状維持と予測する。雄和地区は過疎化が進行してい る上、当地域の立地条件もあり需要は少なく、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市郊外の市街化調整区域等の住宅地域。需要者は、雄和・河辺地区に地縁・血縁を有する会社員等 の一次取得者の外、ゴルフ場に近いことから別荘地取得者も想定される。雄和地区は過疎化が顕著な上、周囲が山林原 野等に囲まれ、利便施設からも遠い当地域の立地条件から、土地需要は極めて弱い状況にある。取引自体少ない上、縁 故関係等事情を含む取引も見られる為、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、地区中心から遠隔の戸建住宅が殆どの丘陵部の分譲地で、民間の賃貸住宅等は見出せず、賃貸市場は成立し ていない為、収益価格は求めなかった。当地域は、自用目的の取引が支配的である為、市街化調整区域内の事例に、適 切に地域格差を査定して得られた比準価格は、実証的で信頼性が高いものと判断した。よって、比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [105.1] [100.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要が多い市中心地域では地価は上昇してい るが、その周辺地域では横ばい、郊外・農村 部は下落と、地価の動向が分かれている。 区画整然とした住宅地域であるが、店舗等利 便施設からも遠い立地条件から、土地需要は 殆どなく、地価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％