別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -49 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市浜田字滝ノ下１４２番１ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西6.5m市道 水道、下水 新屋 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   880 ｍ、北 1,200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市南西部、日本海沿岸沿 いに位置する既成住宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新屋駅　南西方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は戸建住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。人口減少等の影響から発展する可能性が 低く需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市内の中心部を除く市外縁部の住宅地域で、特に浜田地区及び下浜地区と代替競争関係が強 い。主たる需要者は、浜田地区及び下浜地区に地縁的選好性を有する一次取得者である。過疎化や少子高齢化の影響か ら他方からの流入も少なく、当地域の住宅需要は弱い。このような状態で取引が少ないほか、規模や形状が様々で農家 住宅も混在していることから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場 性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、周辺地域との均衡に留意して、比準価格をもって、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅系に関しては新型コロナの影響が比較的 小さい。ただし、立地条件等に優れた市街地 と村落地域との住宅需要の格差は大きい。 旧来からの住宅地域で他地域からの流入も少 なく、当地域の需要は未だ弱い。そのため、 地価も前年並みに下落している。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％