別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -48 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市四ツ小屋字笹葉３３５番１ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北6.6m市道 水道、下水 四ツ小屋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内ながら駅徒 歩圏内の地域で、規制緩和の 条例区域内 街 路 基準方位　北６．６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域のなかでは珍しい駅から徒歩圏内の地域であるが、開発建築規制緩和の区域に指定された以降も 利用状況等に特段の変化は見られず、需要は依然少ないことから地価は今暫く下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内ほぼ全域の市街化調整区域内の住宅地域。市街化調整区域は全般に、過疎化から空家空地が増加 しているが、需要者は地縁血縁関係など限定的なため買い手を見出すのは困難である。こうしたなか、隣接仁井田地区 の市街化調整区域では宅地分譲等が近時見られるのに対し、当地域は駅等への接近性に優るが特段の変化は見られず、 取引も依然少なく需要の中心価格帯は見出し難い。なお需要が元来少ないため、コロナ禍の影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の旧来からの集落で、民間賃貸物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算で きなかった。比準価格は、取引の少なさから採用事例はやや広域に及んだが、いずれも市街化調整区域内の取引事例か ら求めたものであり、複数の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。自己使用目的での取引が支配的 な地域であることから、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等のもと市内中心部の住宅需要は堅調 ながら、外縁部の集落地域は人口減少や高齢 化が顕著で需要は見出し難く、二極化傾向に 変化はない。 上記一般的要因のもと、地域内及び周辺に特 段の変化は認められず、格別の変動要因も見 当たらないため、地価は引き続き下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％