別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -43 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市広面字昼寝７番１１外 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西5m市道 水道、下水 秋田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 主要街路が屈折し、画地の配 置も劣る住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移すると予測。地価は周辺地域より低いが、傾斜地で街 路条件や住環境がやや劣る為需要は相対的に弱く、地価は当面横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市の秋田駅東地区を中心とする住宅地域。需要者の主体は手形・広面地区等に地縁的選好性を有する 一次取得者である。秋田駅東地区は、住環境や利便性が良好なことから需要が多く、地価は上昇している。その中で、 当地域は傾斜地で街路や画地の配置も劣っている為相対的に需要は弱く、地価水準は低いが横ばいにとどまっている。 土地は２００㎡程度で５００～６００万円、新築の戸建住宅は２２００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が多い住宅地域である。共同住宅等も散見されるが、傾斜地の上、画地規模の小さな土地が多い当地 域では、賃貸市場は未成熟である為、収益還元法は適用出来なかった。比準価格は、自用目的での取引が支配的である 当地域の市場性を反映し、実証的で信頼性が高い価格であると判断した。よって、市場性を反映した比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [113.7] [100.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要が多い市中心地域では地価は上昇してい るが、その周辺地域では横ばい、郊外・農村 部は下落と、地価の動向が分かれている。 広面地区は地価は上昇している地点が多いが 、当地域は傾斜地で街路条件等もやや劣る為 、需要は相対的に弱く地価は横ばいとなって いる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％