別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -42 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市寺内児桜２丁目２３７番２７ ｢寺内児桜２－５－８｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 秋田 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 高清水風致地区内の南面傾斜 地に造成された閑静な住宅団 地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北西方 5.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと思われる。底堅い需要があり、今後も横這いか若干 の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は寺内・将軍野地区を中心とする秋田市北部の住宅地域。需要者は市内就労者等の一次取得者である。良好 な住環境を有する地域には底堅い需要があるが、当地域は一部が土砂災害危険区域に含まれており、開発時期も古いの で周辺地域程の需要はない。秋田市の住宅地では新型コロナの影響は殆どないようである。土地は２１０㎡で６５０万 円程度、新築の戸建住宅は２０００～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 風致地区に指定されており、建蔽率・容積率が小さく合理的な収益物件の建設ができないために、アパート等は皆無に 等しい。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないと判断されるので、収益価格は試算しない。よっ て、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [120.1] [103.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部や周辺部の住環境の優れている住宅 地域の需要は底堅いが、供給が伴わないため に、このような地域の地価は上昇している。 供給が少ない市中心部で住宅を取得できない 層の需要が見込める地域であり、横這い傾向 であるが強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％