鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｍ -14	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	Ｒ０３調秋田Ｐ -25	秋田市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	Ｒ０３調秋田Ｏ -10	秋田市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ｒ０３調秋田Ｏ -24	秋田市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e	Ｒ０４公秋田Ｍ -19	秋田市		更地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	25,201	100 [ 97.9]	25,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 26,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,107	100 [ 101.9]	25,620		25,900
c	(　 ) 32,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 131.3]	24,764	100 [ 98.0]	25,269		25,500
d	(　 ) 29,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,957	100 [ 116.9]	25,626		25,900
e	(　 ) 26,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	28,328	100 [ 109.1]	25,965		26,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,900 円／㎡]

秋田 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,321,129	452,301	1,868,828	1,717,840	150,988	（　0.9692） 146,338	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,986,490 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.98	Ｗ2	163.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	10.8 m x 18.8 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、専有面積約３６㎡、４戸のアパートで、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

内階段、内廊下部分がある。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	81.98	87.9	72.04	1,301	93,724	1.0	93,724
							1.0	93,724
～

～

～

～

計		163.96	87.9	144.08		187,448		187,448
								187,448

⑨年額支払賃料	187,448 円　×　12ヶ月　＝　 2,249,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,249,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 119,669 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,273,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	187,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 45,641 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,321,129 円　　　　（　 11,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-3	1,280 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｔ　　　　-4	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,304
c	Ｒ０３公（賃）秋田Ｏ　　　　-4	1,166 ( 1,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	1,411

秋田 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,000 円	21,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,801 円	2,393,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,400 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	65,400 円	21,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 452,301 円　（　　　　　　 2,217 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 129,000 円／㎡　×　 163.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,717,840 円（　　　　　 8,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,321,129 円
②総費用	452,301 円
③純収益　①－②	1,868,828 円
④建物等に帰属する純収益	1,717,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,986,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -35

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　藤田　雅彦

TEL.

鑑定評価額

5,280,000 円

１㎡当たりの価格

25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市新屋栗田町４４７番｢新屋栗田町５－１９｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に学校施設が混在する住宅地域	西7.5m市道	水道、下水	新屋 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 200 ｍ、南 470 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周囲に養護学校、県営住宅、
小学校等が見られる住宅地域

街

路

基準方位　北７．５
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ新屋駅北西方

1.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移すると予測する。市中心部の住宅地域と比較して割安感
があり相応の需要が認められ、地価は当面横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市内の中心部及び集落地域を除く住宅地域一円で、特に雄物川南岸の新屋地区の住宅地域との価格
牽連性が強い。需要者の中心は、秋田市内に居住又は通勤する一次取得者層である。近年、地域周辺でスーパーマーケ
ットが新規出店し、地域の利便性の改善が見られ、小規模宅地開発分譲も複数見られる。需要の中心価格帯は、土地は
２００㎡程度で５００万円台前半、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等も見られるが、家賃が元本価格に見合う賃料水準にないため、収益価格は低位に試算された。自用の戸建住
宅等に係る取引が中心の地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われる地域であるため、代替
競争関係にある事例から求められた実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が和らぐなか持ち直しつつあ
る県内景気を背景に、不動産市況は商業地、
観光地等で不透明感が残るが概ね改善傾向に
ある。

市中心部の旺盛な住宅需要が当地域へ波及し
地価上昇の兆しが見られたが、直近ではコロ
ナ禍の影響もあり需要は落ち着いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｎ -5	秋田市		更地	（　）	正方形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	Ｒ０３調秋田Ｏ -18	秋田市		建付地	（　）	台形	南東5.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ｒ０３調秋田Ｐ -25	秋田市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０３調秋田Ｏ -16	秋田市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 124.6]	25,682	100 [ 99.9]	25,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 18,383	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	22,309	100 [ 87.2]	25,584		25,800
c	(　 ) 26,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,107	100 [ 101.9]	25,620		25,900
d	(　 ) 33,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 132.6]	25,107	100 [ 99.0]	25,361		25,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +24.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,900 円／㎡]

秋田 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,661,979	522,231	2,139,748	1,993,640	146,108	（　0.9692） 141,608	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,889,959 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.09	Ｗ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	10.8 m x 18.8 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、専有面積約４１㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.09	89.1	81.16	1,310	106,320	1.0	106,320
							1.0	106,320
2～ 2	住宅	91.09	89.1	81.16	1,360	110,378	1.0	110,378
							1.0	110,378
～

～

～

計		182.18	89.1	162.32		216,698		216,698
								216,698

⑨年額支払賃料	216,698 円　×　12ヶ月　＝　 2,600,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,600,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 137,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,607,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	216,698 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 216,698 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 52,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,661,979 円　　　　（　 13,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-1	1,971 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-7	1,163 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,322
c	Ｒ０３公（賃）秋田Ｔ　　　　-1	1,339 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,380

秋田 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,500 円	25,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,331 円	2,744,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,400 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	75,900 円	25,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 522,231 円　（　　　　　　 2,560 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,993,640 円（　　　　　 9,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,661,979 円
②総費用	522,231 円
③純収益　①－②	2,139,748 円
④建物等に帰属する純収益	1,993,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	146,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,889,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）