別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -34 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市仁井田字大野１５４番２ ②地積 　(㎡) 385   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 羽後牛島 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   650 ｍ、南   350 ｍ、北   510 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に隣接し、都市計 画法第３４条第１１号の指定 区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ羽後牛島駅南方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域で、当面の間、現状を維持すると予測する。市街化調整区域内の住宅地域であるが、市 街化区域に隣接し、周辺住宅地の影響を受けて、地価は横這い乃至やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市郊外の市街化調整区域に指定された住宅地域一円。需要者の中心は当地域に地縁的選好性を有する 一次取得者であるが、他地域からの流入も散見される。当地域は市街化調整区域に指定され、不動産の取引は少なかっ たが、市街化区域に隣接し、周辺住宅地の影響を受けて、近年業者が介在する取引が見受けられるようになってきてい る。取引される規模や形状が様々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が大半を占める既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はなく賃貸市場が成立していないことから 収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反 映した実証的な価格である。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格を標 準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 59.4] [102.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は全体としては持ち直しているが、新型 コロナの影響により未だ厳しい状態にあり、 住宅需要も持ち直しつつあるが、依然弱含み で推移している。 市街化区域に隣接し、周辺住宅地の影響を受 けて、不動産取引が見受けられるようになっ てきており、地価は下落から横這い傾向に転 じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％