鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｏ -7	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,60)
b	Ｒ０４公秋田Ｏ -14	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１中専風致地区 (40,150)
c	Ｒ０３調秋田Ｅ -4	秋田市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
d	Ｒ０４公秋田Ｒ -32	秋田市		更地	（　）	長方形	北5.8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	Ｒ０４公秋田Ｏ -24	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	36,098	100 [ 98.0]	36,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	37,200
b	(　 ) 24,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	33,838	100 [ 94.9]	35,656		36,000
c	(　 ) 46,472	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,156	100 [ 126.9]	36,372		36,700
d	(　 ) 20,880	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,880	100 [ 58.1]	35,938		36,300
e	(　 ) 15,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	25,372	100 [ 68.6]	36,985		37,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,700 円／㎡]

秋田 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、また適切な造成事例もないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は第一種低層住居専用地域かつ風致地区に指定されており、建坪率４０％・容積率６０％と規制が厳しく、賃貸経営が成り立つ建物の建築ができないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -28

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　田仲　博樹

TEL.

鑑定評価額

13,100,000 円

１㎡当たりの価格

36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市手形山北町１０番１０９｢手形山北町７－１０｣				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）風致地区土砂災害警戒区域
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	秋田 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 180 ｍ、南 70 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土砂災害警戒区域に指定され
た手形山の斜面に位置する風
致地区内の住宅地域

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北東方

3.1km

法令

規制

１低専
(40,60)
風致地区
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅地域として熟成しており、当面、現状を維持する予測する。新型コロナの影響から住宅地需要は未だ弱
含みであるが、幹線道路や商業施設に近く、相応の需要が認められ、地価は横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秋田市内の市街地中心部を除く住宅地域一円。需要者の中心は市内居住者や通勤者等であるが、周辺市町
からの転入者も散見される。当地域は手形山の斜面に立地しているため、各画地と道路との段差があるものの、幹線道
路や商業施設に近い立地から相応の需要が認められる。土地は１００坪前後で１，２００万円程度、新築の戸建住宅は
２，０００万円台後半程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

公法上の規制等から経済合理性に見合うアパート等の賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。比
準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、本
件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 88.7]

[101.0]
100

36,800

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は全体としては持ち直しているが、新型
コロナの影響により未だ厳しい状態にあり、
住宅需要も持ち直しつつあるが、依然弱含み
で推移している。

風致地区に指定された傾斜のある高台の住宅
地域で、平坦地に比べ需要は弱いが、総額面
等から相応の需要が認められ、地価は横這い
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｏ -3	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,60)
b	Ｒ０３調秋田Ｅ -16	秋田市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、南東4m、角地		１低専風致地区 (40,60)
c	Ｒ０４公秋田Ｕ -16	秋田市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０４公秋田Ｇ -7	秋田市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	34,848	100 [ 95.1]	36,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	37,000
b	(　 ) 42,472	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.3]	39,217	100 [ 108.6]	36,111		36,500
c	(　 ) 30,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	33,709	100 [ 93.1]	36,207		36,600
d	(　 ) 32,446	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	33,108	100 [ 91.1]	36,342		36,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,700 円／㎡]

秋田 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、また近時の適切な造成事例の収集も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該地域は建ぺい率４０％、容積率６０％の１低専に指定された住宅地域であるため、経済合理性に見合う賃貸住宅の経営が困難であり、また自用の戸建住宅以外にアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ