別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -27 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 5,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市金足堀内字堀内８６番 ②地積 　(㎡) 945   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南5m市道 水道、下水 追分 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市の北西端に位置する総 戸数約５０戸の農家集落で、 空家も見られる。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ追分駅北東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域に変化をもたらす要因は特になく、当分の間は現状で推移するものと思われる。ただ、当地域は農家を中 心とする集落で宅地需要は殆どないことから、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧秋田市の市街化区域を除く住宅地域を中心とする範囲。需要者の中心は当集落や周辺集落に地縁的選好 性のある居住者である。しかし、過疎化が進んでいるため供給は多いが需要は見られず、取引は皆無に等しい。このよ うな状況下では、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落であるためにアパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていな いことから、収益価格は試算しなかった。よって、規準とする代表標準地がないので、類似地域にある地価公示地等と の均衡に留意し、信頼性のある取引事例から求められた比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,180 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業は低迷し、若年層を中心とする人口流出 に歯止めが掛からないために、農家集落内の 宅地需要は殆どなく、需給のギャップが顕著 である。 一般的要因に加え、当地域は市街化調整区域 内にあるので需要は皆無に等しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％