鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｎ -25	秋田市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｌ -5	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４公秋田Ｌ -22	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０４公秋田Ｒ -4	秋田市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０４公秋田Ｒ -5	秋田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、南東6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,269	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,387	100 [ 117.3]	25,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	25,800
b	(　 ) 26,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,600	100 [ 107.1]	24,837		25,600
c	(　 ) 27,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	29,040	100 [ 118.3]	24,548		25,300
d	(　 ) 30,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,229	100 [ 117.3]	24,918		25,700
e	(　 ) 21,032	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	20,640	100 [ 88.2]	23,401		24,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,400 円／㎡]

秋田 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,886,904	570,880	2,316,024	2,182,760	133,264	（　0.9692） 129,159	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,635,898 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.20	Ｗ2	200.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	227 ㎡	12.2 m x 18.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地内に４台分の平面駐車場を備えたアパート（平均専有面積約４５㎡、２ＤＫ×４戸）。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.20	90.1	90.26	1,283	116,000	1.0	116,000
							1.0	116,000
2～ 2	住宅	100.20	90.1	90.26	1,329	120,000	1.0	120,000
							1.0	120,000
～

～

～

計		200.40	90.1	180.52		236,000		236,000
								236,000

⑨年額支払賃料	236,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,832,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,832,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 148,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,827,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,462 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,886,904 円　　　　（　 12,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｆ　　　　-1	1,714 ( 1,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,311 円/㎡　月額支払賃料（　 1,283 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｎ　　　　-2	1,458 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,458
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｍ　　　　-7	1,165 ( 1,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,059

秋田 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,280 円	2,976,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,600 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	83,100 円	27,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,880 円　（　　　　　　 2,515 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 200.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,182,760 円（　　　　　 9,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,886,904 円
②総費用	570,880 円
③純収益　①－②	2,316,024 円
④建物等に帰属する純収益	2,182,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,264 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,635,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -23

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　戸澤　一喜

TEL.

鑑定評価額

5,770,000 円

１㎡当たりの価格

25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市土崎港相染町字大谷地１７番１１外				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	上飯島 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 200 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土崎地区北端部で国道７号西
側背後の住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ上飯島駅南方

1.0km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

古い時期に開発された住宅地域であり、特段の変動要因も見当たらず利用状況は現状維持。土崎地区のなかでは
北端に位置し、地域周辺では住宅地の需給が概ね均衡し堅調に推移しており、地価は当面横ばいと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秋田市内の住宅地域であり、特に土崎地区及び隣接する飯島地区西部の住宅地域との代替性が高い。需要
者は市内在住や通勤者等の一次取得者が中心である。これまで低金利環境などを背景に市内全般に住宅需要は改善して
きたが、当地域周辺は需給が概ね均衡し、懸念されたコロナ禍の影響も殆ど見られず、地価は概ね安定的に推移してい
る。土地は６百万円前後まで、新築戸建住宅は２千万円台前半が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件も一部見られるが、賃貸需給動向等から採算性は低く新規供給も主に遊休地活用や節税目的であ
り、収益価格が取引に与える影響は少ない。当地域は自己の居住用不動産としての需要を中心に市場が形成されており
、周辺類似地域の取引事例から求めた実証的な比準価格が有力な指標となっている。したがって本件では、比準価格を
重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[151.2]

[103.0]
100

25,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等を背景に市内住宅需要は堅調に推移
し、地域や物件によっては業者間での仕入れ
競争激化などもあり、従来水準を上回る取引
が多く見られる。

上記一般的要因のもと、土崎地区でも高単価
取引が散見されるが、地区北部に位置する当
地域周辺での取引は未だ少なく、今期も横ば
いと判断。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｒ -4	秋田市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｌ -5	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０３調秋田Ｎ -10	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北西4m、角地		２中専 (60,160)
d	Ｒ０３調秋田Ｎ -11	秋田市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,229	100 [ 117.3]	24,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	25,700
b	(　 ) 26,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,600	100 [ 108.2]	24,584		25,300
c	(　 ) 24,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	23,022	100 [ 92.2]	24,970		25,700
d	(　 ) 22,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	21,863	100 [ 90.2]	24,238		25,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,400 円／㎡]

秋田 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,050,046	606,520	2,443,526	2,324,600	118,926	（　0.9692） 115,263	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,352,306 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.30	Ｗ2	218.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	227 ㎡	12.2 m x 18.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸の共同住宅（２ＬＤＫ、専有面積約４９．６９㎡）、駐車場４台を想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	109.30	90.9	99.38	1,252	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
2～ 2	住宅	109.30	90.9	99.38	1,268	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
～

～

～

計		218.60	90.9	198.76		250,000		250,000
								250,000

⑨年額支払賃料	250,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,000,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 157,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,986,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,050,046 円　　　　（　 13,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｎ　　　　-3	1,283 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,252 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｇ　　　　-9	1,224 ( 1,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [115.0]	1,292
c	Ｒ０３調（賃）秋田Ｅ　　　　-1	1,365 ( 1,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,288

秋田 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,500 円	29,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,320 円	3,144,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,000 円	29,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	88,500 円	29,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,520 円　（　　　　　　 2,672 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,500,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 218.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,324,600 円（　　　　　 10,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,050,046 円
②総費用	606,520 円
③純収益　①－②	2,443,526 円
④建物等に帰属する純収益	2,324,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	118,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	115,263 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,352,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）