鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｌ -15	秋田市		建付地	（　）	不整形	北西5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｊ -3	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.5m市道、中間画地		２中専 (70,180)
c	Ｒ０３調秋田Ｋ -21	秋田市		貸家建付地	（　）	正方形	南6m市道、東6m、角地		２中専 (70,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｇ -22	秋田市		更地	（　）	正方形	東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
e	Ｒ０４公秋田Ｏ -25	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,861	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	62,410	100 [ 90.0]	69,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	70,000
b	(　 ) 55,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,879	100 [ 79.8]	70,024		70,700
c	(　 ) 65,240	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 106.1]	66,214	100 [ 95.1]	69,626		70,300
d	(　 ) 62,570	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	65,992	100 [ 92.2]	71,575		72,300
e	(　 ) 77,869	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	77,113	100 [ 109.2]	70,616		71,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

秋田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,816,746	849,340	3,967,406	3,018,040	949,366	（　0.9692） 920,126	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,778,082 円　　　　（　 49,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.77	Ｗ2	281.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	15.4 m x 26.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、専有面積約４０．７㎡、６戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場６台を配置。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.77	86.8	122.14	1,555	190,000	1.0	190,000
							1.0	190,000
2～ 2	住宅	140.77	86.8	122.14	1,586	194,000	1.0	194,000
							1.0	194,000
～

～

～

計		281.54	86.8	244.28		384,000		384,000
								384,000

⑨年額支払賃料	384,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,608,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,608,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 248,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,719,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	384,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 384,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 93,498 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,816,746 円　　　　（　 12,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｐ　　　　-4	1,372 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,555 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-1	2,044 ( 2,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,858
c	Ｒ０３調（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,790 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,627

秋田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,500 円	38,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,040 円	4,968,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,400 円	38,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	114,900 円	38,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 849,340 円　（　　　　　　 2,218 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 281.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,018,040 円（　　　　　 7,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,816,746 円
②総費用	849,340 円
③純収益　①－②	3,967,406 円
④建物等に帰属する純収益	3,018,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	949,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	920,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,778,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -5

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　平野　太郎

TEL.

鑑定評価額

27,000,000 円

１㎡当たりの価格

70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市保戸野中町５１６番２｢保戸野中町２－１０｣				②地積　(㎡)	383 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、医院等が混在する閑静な既成住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	秋田 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来から名声の高い閑静な住
宅地域

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

1.9km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な住宅地域として熟成しており、利用状況は今後も現状を維持すると予測する。富裕層を中心に局地的な需
要が見込まれ、地価は緩やかな上昇が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、保戸野地区を中心とした秋田市内の住宅地域である。画地規模も大きい高級住宅地域であるため、需要
者は経営者や医者等の富裕層が中心である。一般の給与所得者層には敬遠される名声の高い住宅地域であり、需要者は
限定されるものの局地的な需要が見込まれる。その範囲も狭く、供給も限定的であるため、地価は上昇傾向にある。土
地は２，５００～２，８００万円程度、新築戸建は総額５，０００～６，０００万円程度が需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

不動産賃貸経営を目的として新たに土地が売買されることは少なく、自己使用の戸建住宅が大半を占める地域である。
市場では、賃貸による収益性よりも居住の利便性、快適性が重視され価格形成が行われていることから、市場性を反映
した比準価格は、収益価格よりも信頼性が高いと判断する。よって、本件では比準価格を中心に、収益価格を参考にと
どめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -14             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     69,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの流行拡大が長期化し、県内経済
は予断を許さない状況が続くが、現時点では
住宅地取引には大きな影響は与えていない。

直接的に競合する住宅地域のない、独特の価
格形成をした高級住宅地域であり、供給が少
なく、地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

秋田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｌ -15	秋田市		建付地	（　）	不整形	北西5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０３調秋田Ｋ -21	秋田市		貸家建付地	（　）	正方形	南6m市道、東6m、角地		２中専 (70,200)
c	Ｒ０３調秋田Ｌ -20	秋田市		建付地	（　）	台形	南西4m道路、中間画地		２中専 (70,160)
d	Ｒ０４公秋田Ｊ -3	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.5m市道、中間画地		２中専 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,861	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	62,532	100 [ 91.1]	68,641	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	69,300
b	(　 ) 65,240	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 106.1]	66,214	100 [ 96.0]	68,973		69,700
c	(　 ) 62,803	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	62,803	100 [ 87.5]	71,775		72,500
d	(　 ) 55,879	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,941	100 [ 81.6]	69,781		70,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

秋田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,655,686	1,043,415	4,612,271	3,782,400	829,871	（　0.9692） 804,311	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,414,510 円　　　　（　 42,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	173.90	Ｗ2	347.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	15.4 m x 26.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約５２㎡、６戸のアパートで、敷地内には平置駐車場６台を配置

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

内階段・廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	173.90	89.3	155.27	1,487	230,886	1.0	230,886
							1.0	230,886
2～ 2	住宅	173.90	89.3	155.27	1,517	235,545	1.0	235,545
							1.0	235,545
～

～

～

計		347.80	89.3	310.54		466,431		466,431
								466,431

⑨年額支払賃料	466,431 円　×　12ヶ月　＝　 5,597,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,597,172 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 417,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,540,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	466,431 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,338 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 466,431 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 111,178 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,655,686 円　　　　（　 14,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｐ　　　　-4	1,372 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,445	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,487 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｇ　　　　-1	1,748 ( 1,710)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [105.0]	1,556
c	Ｒ０２調（賃）秋田Ｒ　　　　-1	1,529 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,576

秋田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	48,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	178,715 円	5,957,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 384,000 円	48,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	48,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,043,415 円　（　　　　　　 2,724 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,782,400 円（　　　　　 9,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,655,686 円
②総費用	1,043,415 円
③純収益　①－②	4,612,271 円
④建物等に帰属する純収益	3,782,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	829,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	804,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,414,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,900 円／㎡）