別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 秋田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市下新城中野字街道端西４１番外 ②地積 　(㎡) 783   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 追分 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   820 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市北部、国道７号線西側 背後に位置する既成住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ追分駅南方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地縁等に基づく需要者の限定的市場である ため、不動産市況は低調であり、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市北部や潟上市南部の住宅地域一円である。主な需要者は付近住民や地縁・血縁関係者に限定され、 他所からの転入者は少ない。一般住宅も混在するが、画地規模の大きな農家集落的要素の強い地域であり、離農や転居 、相続等を一因として地域の小規模・高齢化が進行している。そのため、稀な取引には事情含みのものも多いことから 、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、自用の戸建住宅が支配的な住宅地域であり、民間の賃貸住宅等は殆ど見られず、賃貸 市場が成熟していないため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地から求められた規準価格を 念頭に単価と総額の関連も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潟上 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [142.1] [102.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化が進行している。住宅 地域には新型コロナの影響は少ないが、周辺 環境や立地条件により、需要の二極化が続い ている。 地域要因に格別の変動はないが、一般的要因 により、郊外の農家集落には需要が少ないた め、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％