鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｅ -27	秋田市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
b	Ｒ０３調秋田Ｔ -20	秋田市		更地	（　）	正方形	西16m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４公秋田Ｏ -27	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｐ -9	秋田市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	Ｒ０４公秋田Ｏ -5	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、西4m、二方路		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,493	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,890	100 [ 98.9]	71,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	73,100
b	(　 ) 71,716	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	73,775	100 [ 109.3]	67,498		68,800
c	(　 ) 58,006	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	57,665	100 [ 90.1]	64,001		65,300
d	(　 ) 66,505	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,702	100 [ 98.0]	69,084		70,500
e	(　 ) 66,016	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,145	100 [ 97.0]	68,191		69,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

秋田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,395,724	806,933	3,588,791	2,947,120	641,671	（　0.9692） 621,908	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,692,000 円　　　　（　 45,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	133.33	Ｗ2	266.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	281 ㎡	19.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者タイプ、平均専有面積約３５㎡。平面式駐車場６台。リスクと採算性から使用容積率は低い。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	133.33	78.3	104.34	1,644	171,535	1.0	171,535
							1.0	171,535
2～ 2	住宅	133.33	78.3	104.34	1,690	176,335	1.0	176,335
							1.0	176,335
～

～

～

計		266.66	78.3	208.68		347,870		347,870
								347,870

⑨年額支払賃料	347,870 円　×　12ヶ月　＝　 4,174,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,174,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 226,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,307,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	347,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 347,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 84,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,395,724 円　　　　（　 15,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,790 ( 1,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,644 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｐ　　　　-3	1,501 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,668
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-2	1,719 ( 1,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,754

秋田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,000 円	37,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,033 円	4,534,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	112,200 円	37,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 806,933 円　（　　　　　　 2,872 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 266.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,947,120 円（　　　　　 10,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,395,724 円
②総費用	806,933 円
③純収益　①－②	3,588,791 円
④建物等に帰属する純収益	2,947,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	641,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	621,908 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,692,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秋田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　平野　太郎

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市東通５丁目１２番５｢東通５－１２－８｣				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	秋田 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整然とした街並みが形成
された秋田駅東口の住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅南東方

1.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、利用状況は現状維持と予測する。区画整然とした平
坦な街並みが拡がる住宅地域であり、今後も地価上昇は続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市東部の住宅地域で、特に代替性が高いのは、東通地区を中心とした住宅地域である。中心需要者
は、所得水準が比較的高い一次取得者で、地区外からの流入も多い。各種生活利便施設への接近性に優れており、コロ
ナ禍においても住宅需要は旺盛である一方、供給は少ない。画地規模を小さくし、総額を抑えた取引も確認される。土
地は１，６００～１，９００万円程度、新築戸建住宅は総額４，０００万円程度が需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

実際の取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映した価格である。一方、地域内には共同住宅もみられることから
、賃貸経営を前提に収益性の観点から収益価格を試算したが、対象標準地の属する市場は、自己使用を目的とした取引
で市場が形成されているため、収益価格は低位に求められた。本件では実証的な比準価格を中心に、収益価格は参考に
とどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -10             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     68,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの流行拡大が長期化し、県内経済
は予断を許さない状況が続くが、現時点では
住宅地取引には大きな影響は与えていない。

地名によるブランドイメージも確立しつつあ
り、コロナ禍でも住宅需要は高まりをみせて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

秋田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｏ -5	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、西4m、二方路		２中専 (60,160)
b	Ｒ０３公秋田Ｇ -29	秋田市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
c	Ｒ０４公秋田Ｐ -9	秋田市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０３調秋田Ｔ -20	秋田市		更地	（　）	正方形	西16m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,016	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,534	100 [ 98.0]	67,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	69,200
b	(　 ) 63,035	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,569	100 [ 98.0]	66,907		68,200
c	(　 ) 66,505	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,702	100 [ 96.0]	70,523		71,900
d	(　 ) 71,716	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	73,704	100 [ 110.3]	66,821		68,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,400 円／㎡]

秋田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,266,586	764,178	3,502,408	2,758,000	744,408	（　0.9692） 721,480	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,724,082 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.87	Ｗ2	251.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	281 ㎡	19.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、専有面積約３６㎡、６戸のアパートで、敷地内には平置駐車場６台を配置

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.87	87.2	109.73	1,555	170,630	1.0	170,630
							1.0	170,630
2～ 2	住宅	125.87	87.2	109.73	1,586	174,032	1.0	174,032
							1.0	174,032
～

～

～

計		251.74	87.2	219.46		344,662		344,662
								344,662

⑨年額支払賃料	344,662 円　×　12ヶ月　＝　 4,135,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 219.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,135,944 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 314,716 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,181,228 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	344,662 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,662 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,266,586 円　　　　（　 15,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｋ　　　　-1	1,610 ( 1,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,555 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｌ　　　　-1	1,445 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,601
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,334 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,526

秋田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,878 円	4,495,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,000 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	35,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 764,178 円　（　　　　　　 2,719 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 251.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,758,000 円（　　　　　 9,815 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,266,586 円
②総費用	764,178 円
③純収益　①－②	3,502,408 円
④建物等に帰属する純収益	2,758,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	744,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	721,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,724,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）