別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 女川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町女川２丁目８番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗 Ｗ2 店舗、飲食店、金融 機関等が集まる駅前 商業地域 西19m町道 水道、下水 女川 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 された女川駅前の商業地域 街 路 １９ｍ町道 交通 施設 女川駅南東方 200m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 復興事業は概ね完了し、町立小中一貫校の開校等、街づくりがさらに進捗している。当地域の商業地は女川駅前 の区画整然とした商業地域で、商業地としての選好性は高く、地価水準は当面横ばい基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、女川町及び隣接する石巻市の商業地域。主たる需要者は、女川町に地縁を有する法人及び個人事業主。 女川町では、土地区画整理事業により整備された商業地域に、地元資本のスーパーマーケットが開店した他、営業所等 も新設される等、女川駅前から店舗等の集積が広がりを見せているが、新規出店の動きは鈍化しており空地も見られる 。取得目的等により取引価格にはやや乖離があると思われ、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小売店舗、飲食店、金融機関等の他、町役場も存する女川駅前の商業地域である。出店形態は自用が中心で賃貸市場が 形成されておらず、収益価格の試算は断念した。当該地域では、自用の取引が中心であることから、実証的な比準価格 を標準とし、同一需給圏内の需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　女川（県） 5-1             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地は飲食・物販店舗の建ち並ぶ駅前と、 国道３９８号線沿いに集積するが、新規出店 の動きは限定的で、商業地としての進展は鈍 い。 復興事業は概ね完了し、当地域に店舗・営業 所等が開店・新設され、観光客もみられる。 一方新規出店等はなく、引き続き空地も目立 つ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％