別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 女川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 3,600,000 円  １㎡当たりの価格 5,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町針浜字針浜１４１番 ②地積 　(㎡) 672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、水産加工 場等が見られる地域 南西6.2m町道 水道、下水 浦宿 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   140 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 山裾に農家住宅、水産加工場 等が見られる旧来からの集落 地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ町道 交通 施設 浦宿駅南方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地 縁選好性が強く、需要は限定的であることから、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、女川町及び隣接する石巻市の市街化調整区域や都市計画区域外に位置する集落地域。主たる需要者は、 世帯分離を行う女川町の居住者や地縁・血縁関係者。町内では、土地区画整理事業等により整備された町有地分譲が継 続しており、建築条件等の制約がある市街化調整区域内の住宅地需要は低調である。取引件数が少なく、画地規模等に より取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に位置する旧来からの集落地域であり、取引目的は自用が中心である。アパート等の収益物件は見ら れず賃貸市場は成立していないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、同一需給圏を広域に捉え、代替性を有 する取引事例に基づき試算した。以上より、比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向を考慮し、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,470 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 女川町の人口減少及び高齢化傾向は継続。女 川消防署が新庁舎移転・運用開始。令和３年 ９月、地元資本の水産加工会社が破産手続き 開始。 万石浦に近接する旧来からの集落地域。地域 要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％