別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮城美里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城美里 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　緒形　潤一   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡美里町字峯山８番７２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる分譲住 宅地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 小牛田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした中規模住宅団 地内の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 小牛田駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した低層の既成住宅地域であるが、美里町全体の住宅需要が減退する中、当該地域の需要は、より一層減退 していくものと予測される。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、駅東を中心とした美里町内の住宅地域一帯である。需要者の中心は当町地縁者やＪＲ東北本線等、ＪＲ 線を通勤手段とする勤労者等である。震災による移転需要の収束並びに小牛田駅東の住宅地分譲等の影響で、当該地域 の需要はやや減退している。需要の中心となる価格帯は、土地は２６０㎡程度で４６０万円前後、新築戸建住宅は１， ７００万円前後と観察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が大半の住宅地域で、アパート等の収益物件は少ない。賃貸市場が形成されていないため収益還元 法は非適用とした。また、居住の快適性を主とする住宅地域であるから、自己使用目的で取引される取引価格の水準を 指標に価格が決定されるのが市場動向と認められる。従って、当該地域の需給関係を考慮し、実証的な比準価格を以っ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美里町の人口減は抑え傾向から元の減少傾向 に戻っている。コロナ禍による影響は少ない が、高齢化が進んでおり、不動産需要は弱含 みである。 比較的品等の良い住宅地域であるが、最寄駅 、商業施設等へやや遠く、利便性が劣ってい るため、需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％