別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大衡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大衡 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大衡村ときわ台３番５ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 高台に一般住宅が建 ち並ぶ区画の整った 住宅地域 東6m村道、南側道 水道、下水 泉中央 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 村役場に近い戸建住宅が整然 と建ち並ぶ新興住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ村 道 交通 施設 泉中央駅北方 18.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域南側のときわ台南団地が完売し、今後も居住環境に優れた住宅地として両団地一体となって熟成してい くと予測する。コロナ禍においても住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大衡村及び大和町、富谷市、大郷町の新興住宅地域。需要者は、大衡村及び大和町等の工業団地に勤務 する給与所得層が中心で、圏外からの転入も多い。村は定住促進事業と地区計画による均衡ある市街地形成を目指して おり、コロナ禍においてもファミリー層を中心とした需要は堅調である。土地は２４０㎡で６００万円～７００万円前 後、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見当たらない郊外の住宅団地であり、自用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないこ とから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用して、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [109.2] 100 100 [100.0] 100 [134.0] [103.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や企業進出等を背景として、村内の住 宅地の需要はコロナ禍においても堅調である 。 ときわ台南団地の完売により宅地が供給不足 となっている。居住環境が良好な新興住宅地 として需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％