別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大郷 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大郷町中村字原町１０番１ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 住宅、店舗等が建ち 並ぶ住宅地域 南西6.5m町道 水道、下水 愛宕 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   210 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近接する既存集落 で吉田川から距離があり台風 １９号の影響は小さかった。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ町道 交通 施設 愛宕駅北西方 7.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧来からの集落で、今後も高齢化、過疎化、就農人口の減少などの傾向は続き、地価は下落傾向が続 くものと予測する。令和元年台風１９号被災者向け住宅の開発工事着工も影響は限定的と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大郷町及び周辺市町村の既存集落地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁血縁を持つ者で、同圏 外からの転入はほとんど見られない。町内は少子高齢化が進行し特段利便性の向上は無いことから住宅需要は低迷して いる。令和元年台風１９号被災住宅の移転事業は本格的に工事が着工したものの町内移転が主であるため影響は限定的 である。取引が少なく中心となる価格帯を見出すことは困難であるが１００坪程度で４００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広域的ではあるが収集した取引事情の無い取引事例に基づき適切に補修正を施して求められたものであり 、対象不動産は自用目的での取引が中心と考えられることから信頼性は高い。一方で、近隣地域はアパート等の収益物 件はほとんど見受けられず、賃貸市場は成立していないため、収益価格は試算できなかった。よって、本件では比準価 格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大郷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [102.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内に基盤となる産業がなく人口は減少傾向 が続く。もっとも、令和元年台風１９号によ る浸水被害の影響からは脱却しつつある。 旧来からの集落で地域要因に特段の変動はな い。需要者は地縁者、血縁者に限定され、土 地取引は需給いずれも弱く地価は弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％