別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮城大和 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 9-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 1,760,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町松坂平４丁目３番 ②地積 　(㎡) 103,631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 2:1 工場兼倉庫 大規模工場が集まる 仙台圏北部の中核的 工業地域 南16m町道 水道、下水 泉中央 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西 1,300 ｍ、南 1,600 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３年頃に分譲された大規 模工業団地（第一仙台北部中 核工業団地） 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 泉中央駅北東方 19.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路及び仙台塩釜港等のインフラ整備が進み、仙台圏北部の工業団地において自動車関連企業等の集積が進 むほか、物流関連企業等による需要は堅調であり、地価は微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮城県内の工業団地一帯であり、特に大和町及び大衡村に存する仙台北部中核工業団地群との代替競争 関係が強い。主たる需要者は、自用の工場・事業所等として使用する事業法人が中心であり、コロナ禍による設備投資 意欲の減退が懸念されるが、交通施設や都心への接近性に優れた工業地の需要は堅調である。周辺において、分譲中の 工業団地が多く見られ、取引の中心となる価格帯は、当該分譲価格と同水準の５～６万円／坪であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、大規模工場等が集積する工業地域で自用目的の取引が中心あり、収益の収受を目的とする需要は乏しいこ とから、収益還元法は適用できなかった。取引にあたっては、代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、 比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、代替性を有する工業地の取引事例を基に試算した比準価 格を標準とし、他の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により企業の設備投資意欲の 減退が懸念されるが、デジタル化や脱炭素に 向けた新たな分野への投資等に期待が寄せら れている。 県土地開発公社により、隣接する工業団地の 拡張事業が着手され、企業集積や周辺のイン フラ整備が更に進むものと思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％