鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮城大和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０６０ -1014	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m町道、中間画地		商業 (80,400)
b	２２１１０２０ -11	黒川郡大和町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東17m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	２２１１０９０ -1014	黒川郡大和町		建付地	（　）	長方形	南西16m町道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２２１１１３０ -81	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東12m国道、北6m、角地		２住居 (70,200)
e	２２１１１２０ -49	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,727	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	30,682	100 [ 100.0]	30,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,700
b	(　 ) 28,973	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,147	100 [ 99.2]	29,382		29,400
c	(　 ) 40,878	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,870	100 [ 113.4]	36,922		36,900
d	(　 ) 39,095	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	39,095	100 [ 94.5]	41,370		41,400
e	(　 ) 18,284	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 55.0]	100 [ 100.0]	33,510	100 [ 94.5]	35,460		35,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

宮城大和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,682,808	708,322	2,974,486	2,814,560	159,926	（　0.9692） 155,000	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,163,265 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	100.00	ＬＳ2	218.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	228 ㎡	8.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：居宅（２ＬＤＫ：平均専有面積約５０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	100.0	118.00	1,465	172,870	3.0	518,610
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,465	146,500	1.0	146,500
							1.0	146,500
～

～

～

計		218.00	100.0	218.00		319,370		665,110
								146,500

⑨年額支払賃料	319,370 円　×　12ヶ月　＝　 3,832,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,832,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,622 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,640,818 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	665,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 146,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 35,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,682,808 円　　　　（　 16,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０７２　　　　-4	1,556 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,498 円/㎡　月額支払賃料（　 1,465 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０７２　　　　-6	1,624 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,547
c	２２１１０７２　　　　-1005	1,449 ( 1,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,464

宮城大和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,600 円	35,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	191,622 円	3,832,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,200 円	35,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,322 円　（　　　　　　 3,107 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 218.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0784	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,814,560 円（　　　　　 12,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,682,808 円
②総費用	708,322 円
③純収益　①－②	2,974,486 円
④建物等に帰属する純収益	2,814,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	159,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 680 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,163,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宮城大和 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮城大和 5-1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　右田　貴紳

TEL.

鑑定評価額

6,950,000 円

１㎡当たりの価格

30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	黒川郡大和町吉岡字上町３４番				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が並ぶ既成商業地域	西7.5m県道	水道、下水	泉中央 16.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

吉岡地区の旧市街地を通る県
道升沢吉岡線沿いに小売店舗
・住宅等が建ち並ぶ商業地域

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

泉中央駅北方

16.0km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

吉岡まほろば地区への町役場の移転や商業施設の集積によって、旧来からの商業地域の衰退傾向が認められる。
一方で背後住宅地の旺盛な需要を反映して住居系用途への移行が進み、地価上昇が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当町及び隣接市町村内の旧来からの商業地域を中心とするが、周辺の商住混在地域又は既成住宅地域等
にも及ぶ。町内及び周辺市町村の大規模商業施設への顧客流出が続いて商況は低迷しており、閉鎖店舗が多く見られる
。需要者は地元の事業法人及び個人が中心であるが、店舗・事業所等としての需要は乏しく、住宅地としての需要が増
加している。需要の中心となる価格帯は、２３０㎡程度の更地で７００万円前後であると判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は衰退傾向が認められる旧来からの商業地域であり、共同住宅地としての需要も認められるものの、土地価格
に見合う賃料水準が形成されておらず、自用の店舗・事業所等として使用する事業法人等が需要者の中心である。取引
にあたっては、代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、現実の取引事例を基に試算した比準価
格を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大衡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 78.8]

[100.0]
100

30,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方都市においては、郊外型の大規模商業施
設への顧客流出が続き、旧来からの中心商業
地域の商況は停滞して、空き店舗が増加して
いる。

既存商業地域として衰退化が進行する一方で
、背後住宅地に対する旺盛な需要を反映して
、戸建分譲が散見されて住居系用途への移行
が進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮城大和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -66	黒川郡大和町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１１１２０ -5	黒川郡大和町		更地	（　）	長方形	東6.5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２１１０６０ -25	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２１１０６０ -1014	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m町道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,976	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	36,084	100 [ 118.3]	30,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,500
b	(　 ) 27,418	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	29,020	100 [ 95.1]	30,515		30,500
c	(　 ) 34,807	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,752	100 [ 118.3]	31,067		31,100
d	(　 ) 28,727	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	30,682	100 [ 102.0]	30,080		30,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,500 円／㎡]

宮城大和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,822,127	802,876	3,019,251	2,839,700	179,551	（　0.9692） 174,021	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,551,449 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	118.00	ＬＳ2	236.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	228 ㎡	8.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を居宅（２ＤＫ：平均専用面積約３９㎡×３戸）とする店舗付共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	100.0	118.00	1,528	180,304	4.0	721,216
							0.0	0
2～ 2	居宅	118.00	100.0	118.00	1,329	156,822	1.0	156,822
							1.0	156,822
～

～

～

計		236.00	100.0	236.00		337,126		878,038
								156,822

⑨年額支払賃料	337,126 円　×　12ヶ月　＝　 4,045,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため。計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,045,512 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 328,441 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,777,071 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	878,038 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 156,822 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 36,978 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,822,127 円　　　　（　 16,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１１２　　　　-35	1,590 ( 1,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,359 円/㎡　月額支払賃料（　 1,329 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１１１２　　　　-36	1,569 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,375
c	２２１１１１２　　　　-37	1,556 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,336

宮城大和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,600 円	38,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	205,276 円	4,105,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,200 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	77,800 円	38,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 802,876 円　（　　　　　　 3,521 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,839,700 円（　　　　　 12,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,822,127 円
②総費用	802,876 円
③純収益　①－②	3,019,251 円
④建物等に帰属する純収益	2,839,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	179,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	174,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,551,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）