鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮城大和 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０６０ -25	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２２１１０９０ -9	黒川郡大和町		建付地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		１低専 (40,60)
c	２２１１１３０ -67	黒川郡大和町		建付地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		１低専地区計画等 (40,60)
d	２２１１１３０ -46	黒川郡大和町		建付地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		１低専地区計画等 (40,60)
e	２２１１０９０ -65	黒川郡大和町		建付地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,807	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,752	100 [ 105.0]	35,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 39,394	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	40,166	100 [ 116.3]	34,537		34,500
c	(　 ) 40,541	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,568	100 [ 116.3]	36,602		36,600
d	(　 ) 40,541	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,365	100 [ 116.3]	36,427		36,400
e	(　 ) 39,316	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,709	100 [ 116.3]	34,144		34,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

宮城大和 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,707,668	529,519	2,178,149	1,989,150	188,999	（　0.9696） 183,253	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,817,771 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大和 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.00	Ｗ2	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	219 ㎡	16.0 m x 13.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり平均床面積４０㎡（２ＤＫ）木造２階建のアパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.00	100.0	81.00	1,372	111,132	1.0	111,132
							1.0	111,132
2～ 2	住宅	81.00	100.0	81.00	1,400	113,400	1.0	113,400
							1.0	113,400
～

～

～

計		162.00	100.0	162.00		224,532		224,532
								224,532

⑨年額支払賃料	224,532 円　×　12ヶ月　＝　 2,694,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,694,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 139,519 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,650,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,532 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,532 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 54,670 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,707,668 円　　　　（　 12,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０７２　　　　-1005	1,449 ( 1,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０７２　　　　-4	1,556 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,415
c	２２１１０７２　　　　-5	1,624 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,547

宮城大和 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,800 円	26,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	139,519 円	2,790,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,600 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,519 円　（　　　　　　 2,418 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,989,150 円（　　　　　 9,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,707,668 円
②総費用	529,519 円
③純収益　①－②	2,178,149 円
④建物等に帰属する純収益	1,989,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	188,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	183,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,817,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宮城大和 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮城大和 -1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

7,770,000 円

１㎡当たりの価格

35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	黒川郡大和町吉岡字館下３７番３				②地積　(㎡)	219 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、医院等が混在する既成住宅地域	北6m町道	水道、下水	泉中央 16.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 10 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整然とした吉岡南地区の
北側に隣接する旧来からの住
宅地域

街

路

基準方位北６ｍ町道

交通

施設

泉中央駅北方

16.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大和町内の旧来からの住宅地域であるが、区画整理による新興住宅地域に隣接し、生活利便性は同程度である。
コロナ禍の影響は殆どなく、需要は旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大和町の既成住宅地域を中心とし、隣接する吉岡南地区等の区画整理による新興住宅地域に及ぶと判断す
る。需要者は戸建住宅取得を目的とする個人が中心である。小規模開発による建売住宅も見受けられるが、新興住宅地
の建売住宅と比較して割安感があるため需要は堅調であり、コロナ禍においても地価は上昇傾向で推移するものと予測
する。土地は２２０㎡程度で７８０万前後、新築戸建物件は２８００万円前後が需要の中心になるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低
位に試算された。対象地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、収益価格は価格決定に影響を及ぼ
していないと認められる。従って、収益価格は参考として、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用
して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自動車関連企業等が多数立地し、職住近接地
として区画整理による新興住宅地をはじめ大
和町中心部の住宅需要は堅調であり、地価は
上昇傾向にある。

区画整理による新興住宅地域における旺盛な
住宅需要が、旧来からの住宅地域に波及して
おり、対象地域における地価も上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮城大和 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１３０ -64	黒川郡大和町		建付地	（　）	長方形	東6m私道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２２１１０６０ -107	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、中間画地		１低専地区計画等 (40,60)
c	２２１１１３０ -99	黒川郡大和町		建付地	（　）	不整形	東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１１０６０ -25	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２２１１０９０ -1027	黒川郡大和町		建付地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,186	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	40,262	100 [ 113.5]	35,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,500
b	(　 ) 39,054	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,249	100 [ 110.7]	35,455		35,500
c	(　 ) 36,642	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	40,915	100 [ 115.0]	35,578		35,600
d	(　 ) 34,807	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,752	100 [ 104.0]	35,338		35,300
e	(　 ) 39,338	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	40,109	100 [ 112.7]	35,589		35,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,500 円／㎡]

宮城大和 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,575,818	505,983	2,069,835	1,853,340	216,495	（　0.9696） 209,914	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,373,208 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大和 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.00	ＬＳ2	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	219 ㎡	16.0 m x 13.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫタイプ：平均専有面積約４０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.00	100.0	81.00	1,333	107,973	1.0	107,973
							1.0	107,973
2～ 2	住宅	81.00	100.0	81.00	1,358	109,998	1.0	109,998
							1.0	109,998
～

～

～

計		162.00	100.0	162.00		217,971		217,971
								217,971

⑨年額支払賃料	217,971 円　×　12ヶ月　＝　 2,615,652 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,615,652 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 189,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,521,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	217,971 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,971 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,575,818 円　　　　（　 11,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-57	1,556 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,388 円/㎡　月額支払賃料（　 1,358 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１１３２　　　　-62	1,108 ( 1,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,322
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮城大和 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,800 円	23,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,583 円	2,711,652　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,600 円	23,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	23,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,983 円　（　　　　　　 2,310 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,853,340 円（　　　　　 8,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,575,818 円
②総費用	505,983 円
③純収益　①－②	2,069,835 円
④建物等に帰属する純収益	1,853,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	216,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,914 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,373,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）