別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 利府 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 3-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 宮城郡利府町神谷沢字長田１７番１ ②地積(㎡) 2,389  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 水道、下水 岩切 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南    0 ｍ、北   13 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 神谷沢団地入口付近にあり、 宅地化の影響を強く受けた農 地地域 道 路 基準方位北、７ｍ道 路 交通 施設 岩切駅北方 1.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 仙台市に隣接した町最南部に位置する農地で、町内では希少となった市街区域内農地である。町内の住宅地需要 が堅調なことから将来的には宅地化の可能性は高く、地価も宅地化の影響を受けた水準で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 転換、造成の後に、低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利府町及びその隣接市で戸建住宅地向けの開発素地の存する地域等。需要者は不動産業者等が中心で、一 般勤労者向けの住宅需要が堅調なため素地の需要も底堅い。町内では住宅地の需要が増大しているが、造成費も高騰し たことから、開発素地の選別化が進み、開発適地では需要者間での競合も見受けられる。宅地見込地の取引額は、物件 毎の収入見込額及び事業費等の採算性に左右されるので、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 需要者及び最有効使用の関係から、取引事例比較法による比準価格と宅地への転換を想定した控除法を適用した控除後 価格の２試算価格を得た。比準価格は、当該標準地と類似の不動産に係る市場の実態を反映しており実証的である。控 除法を適用した控除後価格は、当該標準地を開発した場合の事業採算性を表しており、市場での指標となる価格である 。本件においては、両価格の特徴に留意して関連付けて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅周辺の整備や商業施設の出店等により生活利便性 が向上し、町内の宅地供給は少なく、辺縁部を除い て依然として地価の上昇傾向が継続している。 造成費、建築費の高騰はあるが、周辺住宅地の好調 な売行きから、当地域における希少性の高い宅地見 込地への需要は高まっている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他