別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 利府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m私道 水道、下水 利府 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年台に開発された小 規模住宅団地。街路の配置な ど団地としての品等は劣る。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 利府駅南東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 町内住宅地の取引は、コロナ禍で慎重姿勢も見られるが需要は底堅い。加瀬地区は商業地への接近性は良好であ るが、街路条件等にやや劣り、特に住環境の優位性はない。地価水準は横ばいまたは若干の上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町及び隣接の塩竈市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、利府町及び塩竈市の居住者である が、震災後は七ヶ浜町等の沿岸部の津波被災者も見られた。古い住宅団地で、商業施設には近接しているものの、街路 条件等において競争力がやや劣り、町内の住宅団地のなかでは優位性は低いが、若干需要の回復が認められる。市場の 中心価格帯は、土地７００万円～８００万円、中古住宅で１５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない。自用目的での取引が中心の地域と考え られるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を 標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [103.1] 100 100 [102.0] 100 [147.0] [100.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市のベッドタウンとして、新規の住宅団 地も含め住宅需要は堅調。新型コロナで取引 に慎重姿勢もみられるが、地価水準は引き続 き堅調に推移。 古い住宅団地で商業施設に近接しているもの の、街路条件等が劣り、住宅地として特に優 位性がない。 北側道路で日照、通風等居住の快適性の優劣 は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％