別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 利府 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町しらかし台５丁目１３番１１ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m町道 水道、ガス、下水 利府 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   270 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５８～６０年にかけて開 発された大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 利府駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められず、概ね現状程度で推移するものと予測する。利府町中心部の利便性向上の影 響や良好な住環境等から子育て世帯を中心とした需要は今後も続くと見込まれ、地価は上昇基調を維持と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町内の住宅地域一円と判定。主たる需要者は圏内の居住者が中心であるが、仙台市、多賀城市など 圏外からの転入も見られる。商業施設の開業などもあって地域の利便性は向上し、居住環境にも優る住宅団地であるほ か、町内中心部に比べて割安な価格帯であることから若い世代を中心に選好性が高まっている。土地は２５０㎡程度で １，２００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の賃貸用不動産は見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった。一 方、当地域では自己利用目的の取引が中心であり、居住の快適性や周辺の取引価格水準が重視される傾向にあることか ら、多数の取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　利府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [103.1] 100 100 [102.0] 100 [116.5] [104.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続く中で、住宅資金調達に係る環 境は引き続き良好。物件の供給減等もあって 需要が底堅い地域を中心に地価は強い動きを 見せている。 区画整然とした丘陵地の大規模住宅団地。町 内中心部からは最も遠隔に位置するが、画地 の細分化も見られ、若い世代からの底堅い需 要がある。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％