別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 利府 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 2,850,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町赤沼字大日向７７番１ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に店 舗も介在する農村集 落地域 南東11m県道 水道、下水 陸前浜田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利府町郊外の山間を走る県道 沿いで、農家住宅や沿道サー ビス施設等が点在する。 街 路 基準方位北、１１ｍ 県道 交通 施設 陸前浜田駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに沿道サービス店舗、農家住宅が点在するほかは農地等が中心の地域で格別の変動要因はなく、当分の 間は現状維持と予測する。市街化調整区域での土地需要は少なく、地価は下落基調で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利府町及びその隣接市町に存する市街化調整区域内の住宅地域等。需要者は地縁性を有する個人等が中心 で圏外からの転入者は希であり、新たな宅地供給もなく概ね現状維持で推移している。町内の市街化区域内では土地需 要が増大し堅調であるが、市街化調整区域内の地価は農家の減少もあって需要は減退傾向にある。市街化調整区域内の 取引相場は、当事者の個別の事情に左右されがちであり、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する住宅地域で、農家住宅等が点在する程度で収益物件はなく、賃貸市場は形成されていないこと から収益価格の試算はできなかった。当該地域は自己所有目的の取引が殆どであることから、対象不動産と代替性を有 する類似の事例から求めた比準価格は実証的であると思料する。よって、農家住宅地の取引価格を反映した比準価格を 標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅周辺の整備や商業施設の出店等により生活 利便性が向上し、町内の宅地供給は少なく、 辺縁部を除いて依然として地価の上昇傾向が 継続している。 仙台と松島を結ぶ県道沿いにある農村集落だ が、環境変化が殆ど無く、住宅用地以外とし ての需要も少ない為、地価は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％