鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

利府 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０５０ -1023	宮城郡利府町		更地	（　）	長方形	南6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１２０４０ -7	宮城郡利府町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２１２０６０ -12	宮城郡利府町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１２０４０ -1020	宮城郡利府町		建付地	（　）	不整形	北7m町道、西4m、角地		１住居 (60,200)
e	２２１２０５０ -88	宮城郡利府町		建付地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,385	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	67,047	100 [ 100.0]	67,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	69,700
b	(　 ) 102,664	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,947	100 [ 128.3]	84,136		87,500
c	(　 ) 85,711	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,539	100 [ 129.6]	70,632		73,500
d	(　 ) 67,572	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	71,746	100 [ 98.0]	73,210		76,100
e	(　 ) 52,740	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,267	100 [ 75.7]	70,366		73,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,000 円／㎡]

利府 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,751,496	708,182	3,043,314	2,743,780	299,534	（　0.9668） 289,589	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,033,104 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

利府 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｗ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	286 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯用、規模３５㎡の住戸を６戸想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,440	151,200	2.0	302,400
							1.0	151,200
～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,466	153,930	2.0	307,860
							1.0	153,930
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		305,130		610,260
								305,130

⑨年額支払賃料	305,130 円　×　12ヶ月　＝　 3,661,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,661,560 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 276,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,673,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	610,260 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,130 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 72,730 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,751,496 円　　　　（　 13,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０４２　　　　-19	1,569 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,466 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０４２　　　　-58	1,399 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,442
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

利府 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,000 円	34,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,982 円	3,949,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,200 円	34,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	34,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,182 円　（　　　　　　 2,476 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9668

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0793	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0696 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,743,780 円（　　　　　 9,594 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,751,496 円
②総費用	708,182 円
③純収益　①－②	3,043,314 円
④建物等に帰属する純収益	2,743,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	299,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,033,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
利府 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

利府 -1

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高森　幹雄

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

72,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮城郡利府町中央２丁目５番３				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅を中心とした区画整然とした住宅地域	南6m町道	水道、ガス、下水	利府 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ利府駅・駅前地区で、土
地区画整理事業により整備さ
れた地域。

街

路

基準方位北、６ｍ町
道

交通

施設

利府駅北西方

230m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅に近く、居住環境が良好かつ生活利便性も高い地域である。換地処分が完了した新中道区画整理事業地
の熟成と昨年のイオン新棟開業も影響し、利便性の優位から地価は上昇傾向を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね利府町全域と、隣接する仙台市宮城野区、塩竈市等の住宅地域一円。需要者の中心は同一需給圏内の
居住者であるが、仙台市のベッドタウンとしての機能もあり圏外からの転入者も認められる。ＪＲ駅に近接する利便性
と周辺の区画整理事業の影響等による需要の増大から地価は堅調に推移してきた。土地は２９０㎡程度で２１００万円
程度、新築戸建物件は３８００万円程度が取引の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅、商業施設等への接近性より、住環境が良好であることから、戸建住宅のほか共同住宅も混在する。収益価格は
土地の価格に見合った賃料水準が形成されていない地域であることから低目に試算された。よって本件は戸建住宅の取
引が多い地域であり居住の快適性を重視する住宅地域であることを踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格は参考とし
て、さらに代表標準地との検討により、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　利府 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,400 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[ 76.4]

[104.0]
100

72,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺の整備や商業施設の出店等により生活
利便性が向上し、町内の宅地供給は少なく、
辺縁部を除いて依然として地価の上昇傾向が
継続している。

駅に近接し、商業施設にも比較的近いことか
ら、住宅地域として優位性を有している。周
辺の区画整理完了もあり、地価は上昇傾向を
維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

利府 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１２０５０ -1023	宮城郡利府町		更地	（　）	長方形	南6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１２０４０ -1020	宮城郡利府町		建付地	（　）	不整形	北7m町道、西4m、角地		１住居 (60,200)
c	２２１２０６０ -12	宮城郡利府町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１２０４０ -7	宮城郡利府町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１２０４０ -19	宮城郡利府町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,385	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	67,047	100 [ 98.0]	68,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	71,200
b	(　 ) 67,572	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	69,762	100 [ 99.9]	69,832		72,600
c	(　 ) 85,711	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,797	100 [ 115.2]	77,081		80,200
d	(　 ) 102,664	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	104,059	100 [ 112.8]	92,251		95,900
e	(　 ) 75,656	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	74,775	100 [ 87.4]	85,555		89,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,400 円／㎡]

利府 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,857,715	709,298	3,148,417	2,743,780	404,637	（　0.9668） 391,203	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,150,063 円　　　　（　 28,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

利府 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｗ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	286 ㎡	15.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約３５㎡（６戸）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,421	149,205	2.0	298,410
							1.0	149,205
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,450	152,250	2.0	304,500
							1.0	152,250
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		301,455		602,910
								301,455

⑨年額支払賃料	301,455 円　×　12ヶ月　＝　 3,617,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,617,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 198,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,778,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	602,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,455 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 73,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,857,715 円　　　　（　 13,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１２０４２　　　　-58	1,399 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,483 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１２０４２　　　　-19	1,569 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,436
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

利府 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,000 円	34,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,098 円	3,977,460　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,200 円	34,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	34,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 709,298 円　（　　　　　　 2,480 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9668

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0793	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0696 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,743,780 円（　　　　　 9,594 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,857,715 円
②総費用	709,298 円
③純収益　①－②	3,148,417 円
④建物等に帰属する純収益	2,743,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	404,637 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	391,203 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,150,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,500 円／㎡）