別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 七ケ浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七ケ浜 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡七ケ浜町遠山２丁目２０番３４ ｢遠山２－７－３４｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模住宅の中にア パートも見られる住 宅地域 北東6m町道 水道、下水 下馬 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発による住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 下馬駅南東方 3.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、現状維持で推移するものと予測する。多賀城市に隣接し利便性は良好であるが、汐見 台と比較して住環境が劣り取引はやや弱含みである。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に七ヶ浜町と多賀城市の東部に存する住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する第一次 取得者が中心となる。成熟した住宅地域であって、相対的に仙台市や多賀城市に近接し、利便性に優る面があるため、 需要は堅調であったが、新型コロナの影響もあり需要は弱含みである。土地は２００㎡で７００万円前後、新築戸建住 宅で２，０００万円半ば程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一 方、アパート等の賃貸需要は弱く経済合理性にあったアパート経営が困難であることから収益価格の適用は断念した。 よって自用の戸建住宅が多数を占める地域であることも踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多賀城市に近接し、利便性、住環境の優れる 住宅地域の需要は比較的安定している。コロ ナ禍でも需要は若干の回復傾向がみられる。 太平洋沿岸の比較的温暖で特性のある地域で あり、住宅地域における需要は底堅い。画地 を細分化した分譲住宅が見られる。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％